昨天，国家统计局发布2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，毫不意外的继续“跌跌不休”。

　　整体来看，全国房价下降的城市个数有所增加。10月份，一手房价格环比下降的城市58个，比上月增加了4个；二手房价格环比下降的城市62个，比上月增加了1个。

　　(1)根据我统计的数据看，自2021年9月开始，已经连续14个月，全国70城中超过半数城市房价环比下跌，今年10月份更是达到了58个，仅比去年11月少1个。

　　(2)一般四季度是各房企冲刺年度任务的最关键时刻，也是一年中最有可能出降价促销政策的时候。对比去年数据就可以看到，到了年末降价的城市达到了50+，而一过12月立马就有11个城市停止了降价，主要是因为到了次年开发商该冲的量也冲完了，促销回了一波血后，就没有那么迫切的需求继续降价。

　　(3)当然，短期内的大趋势以下跌为主，但具体城市具体分析，不能一概而论。

　　先援引下同策研究院的分析报告预测，“全国房地产市场将在2022年年底到达政策底，在2023年7月前后到达市场底”。

　　政策底指的是国家的“调控底牌”。先打出了解除限购限贷、降低首付的门槛牌，再祭出降低老百姓贷款成本的利率牌（3.575%的公积金利率、4.3%的商贷利率已经是7年来最低值），发现开发商们还是要不起，再打出解决开发商融资困境、提振房企债券融资的资金牌，现在又加一张“金融救市十六条”的金融牌，剑指“保交楼”等多项举措。

　　结合央行今天再次坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币的明确表态，可见底牌已经出尽，后续也不大可能有所谓的“王炸”，毕竟“稳”才是一切调控的出发点，偏左偏右都不中庸。大概率未来一段时间内维持现状，把现阶段的政策工具落实下去，逐步化解阻塞房地产的各个症结，让市场自行完成筑底。

　　量在价先，政策底牌出完后，市场成交量的回升一般还有一个长则半年的“市场筑底期”。这一期间，一部分需求停止观望入场，市场的信心逐步建立，预估在2023年7月爬出“天坑”，随后才有可能看到价格的拉升。

　　我个人也较为认同这个判断，从全国商品房销售面积及销售额增速数据看，1-10月虽然依旧是负增长，但相比于1-5月份销售额-31.5%的低位，1-10月降幅收窄了5.4%，说明下滑速度有慢慢刹住，成交量已经进入筑底阶段。

　　现在的房地产市场是极度分化的，即使到了明年7月后全国楼市开始出现明显升温，也不可能阳光普照。必然有很大一部分城市会严重滞后，甚至还得趴在坑里好长一段时间，只能看着其他一起挖野菜的兄弟吃肉喝汤。

　　先看大面上的分化，东南沿海的长三角都市群、珠三角大湾区城市群肯定是恢复最快的，其次是中部地区的长江沿线城市群和强省会们，然后西部地区部分核心强二线和强省会城市也有机会，北方除了京津地区其他大概率困难。通过房地产投资和房地产销售两个数据可以明显看到，1-10月东北地区是下降的有多惨。

　　再看具体城市，我统计分析了国家统计局近11个月发布的70城房价指数数据后，把这些城市的房价走势情况，按照稳定与否分成了六档：

　　第一档：极度稳定型（11个月里连续8个月及以上，一手房、二手房、环比、同比均上涨）

　　第二档：非常稳定型（11个月里连续8个月及以上，一手房、二手房、环比、同比中有3项指标上涨）

　　第三档：稳定型（11个月里连续8个月及以上，一手房、二手房、环比、同比中有2项指标上涨）

　　第四档：相对稳定型（11个月里连续6个月及以上，一手房、二手房、环比、同比中有2项指标上涨）

　　第六档：不稳定型（11个月里连续8个月及以上，一手房房价环比、二手房房价环比、一手房房价同比均下跌）

　　通过筛选，北海、哈尔滨、兰州、包头、常德、大理、桂林、九江、泸州、平顶山、秦皇岛、太原、襄阳、湛江、郑州、安庆、丹东、惠州、石家庄、烟台被列入不稳定型。

　　当然，以上分档只代表70个城市过去11个月的房价表现，数据分析模型仅为个人观点，不代表任何官方，不作为购房者决策参考，仅为大家提供一种讨论和思考方向的参考，如有数据上的错漏或者分析逻辑上的不严谨之处，请大家指正。