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  直播:佳兆业前海广场佳玺寓所样板房 如约盛启          【字体:
直播:佳兆业前海广场佳玺寓所样板房 如约盛启
作者:佚名    房地产要闻来源:不详    点击数:    更新时间:2018/5/21    

5月19日,佳兆业前海广场佳玺样板房盛大开放,展示约68—115㎡精品公寓。公寓为世界500强精英群体定制,仅130套。公寓采用国际精奢概念再度升级,以佳兆业最高端的精装标准匠心精筑。该项目位居前海一线,建面约30万平方米洲际复合体,集公寓、住宅、办公、商业、TOP系精选酒店等业态于一体。

直播实录:

主持人:尊敬的各位来宾朋友、女士们、先生们,大家下午好!欢迎各位来到佳兆业前海广场营销中心,这里系“玺遇前海 资本定见——臻奢样板房如约盛启暨住建部政策专家顾云昌深剖大湾区政策下地产投资机遇”的活动现场,我系本次活动的主持人,来自深圳电视台都市频道的杜一凡,非常荣幸也非常开心能跟在座的各位一起共襄盛事,共同渡过这个美好的周末午后时光。我想对于各位来说最重要的就系佳玺精奢样板房今天正式对外开放,稍后大家可以进行参观品鉴。活动结束后各位可以根据手中的号码有序参观样板房,如果有需要解答的可以找现场置业顾问。现场大屏幕有两个二维码,右边的二维码系佳兆业官方微信公众号,关注之后可以第一时间了解佳兆业所有项目,左边的二维码系佳兆业佳玺微楼书二维码,对这个二维码进行转发可以现场领取精美礼品,今天对于诚意登记客户更有精美大礼赠送,包括GUCCI香水套装、香奈儿口红套装。

2018年系大湾区战略政策实施年,随着国家战略“一带一路”逐步升级,粤港澳大湾区在全国乃至全世界也变得越来越越重要,前海片区系粤港澳大湾区的核心区域,在全球备受瞩目,而在座的诸位现在所处的佳玺,正系世界瞩目的一颗璀璨明珠。对于今年开始的投资动向将会有怎样的期待呢?我想对现场所有关注投资的朋友来说系挑战更系机遇。今天我们也特别邀请到高级城市规划师、著名房地产专家、全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长、住建部住房政策专家委员会副主任、北京大学博士后导师顾云昌教授,有请顾教授。

顾云昌:各位朋友,下午好!看着一张张年轻的脸,刚才我在休息室里说深圳人还系很有钱的,这儿的房子不便宜,深圳、北京、上海的房价系全国最高的,但相对香港还系比较低的,我上个礼拜刚从香港回来,参加一家公司的董事会议,他们告诉我他们现在盖的楼在香港地区普通住宅平均每平方米20-25万人民币,九龙别墅区好的地段达到100万/平米,对内地来说系不可思议的事情。深圳的朋友经常去香港,可能感到香港的房价系比我们高,但还没有那么惊讶。

今天我就大湾区背景下房地产发展跟投资跟大家交流一下看法,今年系2018年,系改革开放40周年,也系中国住房制度改革20周年,我作为一个老房地产人,最早到深圳系1984年,当时中国还系老的住房制度,我发现深圳搞房地产能发财,深圳的房地产不赔钱,还能赚钱,很惊讶,现在看起来,房地产不仅不赔钱,国家赚的钱太多了,开发商赚的钱也很多,个人赚的钱也不少。很多记者来采访我,有纸媒、网络媒体,还有电视台,他们问我“您如何看待40年的改革开放,特别系1998年以来的中国住房制度改革?”为什么采访我?因为我系中国住房制度改革方案主要起草人之一,我过去一直在住建部工作,退休后也系在住建部的系统。他们问我怎么看中国房地产改革,我说房地产改革当然或,住房制度改革系中国众多改革中最成功的改革之一。当然,我讲这个话会有人反对,房价升那么快。但系如果没有改革,老百姓住房水平有这么大提升吗?1998年全国城市人均住房面积7平方米左右,解放前人均住房面积系9平方米,我们搞了30年还不如解放前,邓小平1980年提了一句话“争取1985年人均面积达到10平方米,起码比解放前多1平方米。现在我们人均面积多少?37平方米,而且系在城市人口不断增加的情况下,原来的城市化率系18%,现在系58%,这系多大的成就?住房条件明显改善。没有房地产的发展,中国的城市面貌有这么大变化吗?有这么多高楼、这么宽的马路吗?1984年我到深圳来的时候只有罗湖区那一点,东门还没改造,当时罗湖有一条街、几栋高楼,就感到很繁华了。

中国现在已经成为世界第二大经济体,如果没有房地产,中国的经济不会发展那么快,房地产对中国的贡献系绝对的,就单个行业来说,房地产的贡献系最大的,现在中国每年新建的房子系世界每年新建房子的一半,房地产对中国经济的增长接近10个百分点,如果把建筑建材、布品等加在一起带动相关产业,大概占到30%。也就系说如果没有房地产发展,还系过去那样,我们的经济增长不系10%,不系8%,可能连5%都不到,这毫无疑问。房地产对老百姓的居住条件、对城市面貌、对中国的经济贡献系巨大的,所以国务院把它定义为国民经济重要支柱产业,目前为止也系全国居民家庭的主要财富所在,中国60%-70%的财富在房子里,这系实践证明的。

还有记者问我还有什么问题没有?我说问题当然有,现在大家感觉房地产问题很多,一提房地产就很反感,甚至恨之入骨。我觉得有两个问题:第一个问题系房价上升过快,有人说房价升得还不够,还要升,你肯定会骂,但系话说回来,有房子的人不会反对,反对的系没有买到房子的,听了那些乌鸦嘴的人的话,说房价会降,前两年还有人说北京的房价要降到1万元/平米,实际不仅没降,反而升了1万元/平米。

为什么房价上升过快?2010年我们进一步启动了房地产,08年低潮,09年国家鼓励房地产发展,2010年房价又上升过快乐,我当时讲了一句话,我说中国的房地产市场为什么发展那么快?其中有刚性需求,还有特别刚性需求,特刚需求系丈母娘需求。这句话一出来之后,骂我的人很多,明明系开发商提高了房价,你非说系丈母娘提高了房价。其实我没讲这个话,系他们自己引申的,我讲了丈母娘需求后,他们就说系丈母娘推动了房价,你不系给房地产开发商拍马屁吗?

第二个问题系保障房做得还不够好,尽管这几年盖了不少,棚户区改造,保障房每年多少万套,但系真正需要保障房的不少人群还没有享受到。十八大提出“实现全体人民住有所居”,即人人有房住。我们过去提过“居者有其屋”,即人人有住宅,人人有住房,人人有房产,现在提“住有所居”系人人有房住,而不系人人有住房。城市原有居民基本解决了,少数刚刚产生的收入比较低的,家庭比较困难的,大量新进城的农民工兄弟的住房问题,我们关注不够,甚至有的地方根本没管,我们现在要解决全体人民住有所居,应该让所有老百姓都有房住,深圳解决这方面的问题主要系靠城中村,怎么看待城中村问题?我认为应该一分为二,你不要小看它,城市居民进城后住得拥挤一点,条件差一点,起码上班地点近,绝对不能小看所谓的低端人群,把他们赶走,那系不人性化的,也跟我们国家的目标相违背。

我今天主要系讲全国的情况,前海的情况我没有你们了解,我只系从报纸杂志看到的。现在系改革开放40年、房改20年,住房发展到今天取得了什么成就、还有什么问题、下一步应该怎么办,我今天想讲几个问题:

一、新时代跟大湾区

我们现在进入新时代,这个时代跟过去不同,社会的主要矛盾发生了变化,十九大讲得很清楚,新时代的主要矛盾系人民对美好生活的日益增长的需求跟不平衡不充分发展之间的矛盾。这句话的意思就系老百姓追求美好生活的需求很强烈,但系现在供给方面跟不上,发展供应不平衡不充分。人民对美好生活的向往系什么?我们现在供应的产品、供应的种种服务不充分不平衡。

新时代的主要任务系两句话:一系高质量发展,一系供给侧改革。我想只要记住这几句话,基本就了解十九大精神了,十九大的报告那么长,可能大家没时间看,你要知道现在国家在想什么问题,习近平主席上任第一天就讲了一句话“人民对美好生活的向往就系我们的奋斗目标”,作为共产党来说,他的奋斗目标应该系满足人民对美好生活的需求,我们一切的一切都要为人民的美好生活服务。人人都在追求美好生活,但系不同阶段对美好生活的追求系不一样的,我1984年到深圳来,当时囊中羞涩,大家买的最多的系香皂,还有人买方便面、走私表的。我现在已经退休了,我上大学的时候正好赶上国家困难时期,当时我对美好生活的向往就系今天能有红烧肉吃,有米饭吃,1966年我大学毕业,到陕西山沟里搞三线建设,三线建设就系把兵工厂放到山里,打仗的时候我们可以在山沟里造武器,美帝国主义的炸弹炸不过来,当时我觉得什么时候有白米饭、有红烧肉吃,生活就很好了。当时我在山沟里干活,一年回家一次,每次回家都有很多任务要完成,买衣服,买五香豆,当时能穿上的卡衣服,能吃上大米饭就系美好生活。也就系说美好生活的向往系温+饱,温饱系美好生活的向往。

第二步美好生活系什么?接下来要解决用的问题,1970年代弄了张自行车票,买了辆自行车,当时家用电器就系自行车、缝纫机,如果家里有这些东西,生活就很好了。1985年我第一次出国,出国以后有个指标可以买彩电,我带回家一台20寸的大彩电,邻居们都轰动了,当时家里有彩电、冰箱就系美好生活。我把这个阶段叫做白+黑,白色家电跟黑色家电都有了,生活美好了。

吃的解决了,穿的解决了,用的进步了,接下来系什么?接下来系房子住得太小了,交通不方便,98年改革,进入市场买房,后来又发展小汽车,所以第三个阶段就系房+车,美好生活系温+饱、到白+黑、到房+车。各位现在对美好生活的向往系再买一套房子,去旅游,讲健康,要看文化节目,进一步提高文化素养,我把美好生活向往在现阶段概括为两个字——精+品,精+品即精神需求跟质量品质需求,精神需求:一系文化方面的需求,包括学习、培训、文艺演出、演唱晚会、卡拉OK,第二系旅游需求,第三系健康需求,我把它概括为文健旅的精神生活,更高层面还有自由的。我们对美好生活的追求上升到现在系文健旅,品质需求,品质、品种、品牌,增加品种、增加种类,还有品牌需求,现在人们穿的衣服,胸口有个标记,这系品牌需求,前段时间很多人到日本买马桶盖,他希望上厕所以后更加干净。

我们对美好生活的向往,一系要提高衣穿住行的品质,二系增加精神需求。十九大提出美好生活的向往,这些方面的需求我们能不能满足?当然还不够满足,或者说还不充分,我们还不平衡。

如何实现这些需求?我们要高质量的发展,我们的产品档次太低了,质量太差了,品种太少了。今天在座都系年轻人,你们的父母年龄大了,中国的老年用品有2300多种,全世界的老年用品目前有5万多种,光日本的老年用品就有4000多种,老年用品方面我们的品种要少得多,我们的质量不如人家。之前别人给我发微信,说到外国的轴承转一下连续动,我们的轴承动两下就停止了,我们的摩擦系数比人家大得多。

供给侧改革,我们现在的问题不系需求的问题,现在需求很旺盛,但系没有像样的东西出来,该有的没有,有的供应太多了、过剩了,比如钢铁、水泥供应很大,但系高端的、精的我们供应不足。我们现在的旅游需求很旺盛,但旅游产品不多,所以我们到国外去旅游,国外旅游当然也系一种旅游方式,精神生活方面的需求明显不足,不充分不平衡发展系我们的问题,供给侧改革就系改革供给当中的问题,供给侧改革恰恰可以引领新兴产业、高端产业的发展,低端产业过时了,为什么东北经济起不来?他还系低端产业、传统产业,高端产业集聚区就在深圳。

讲到这里,我要讲讲大湾区,我也学习了大湾区的文件,粤港澳大湾区系中国第一个大湾区,而且系最有条件做大湾区的地方。粤港澳大湾区现在提出的发展目标系“三区一群”,“三区”:一系更具发展活力的经济区;二系宜居宜业宜游生活区,适宜生活,适宜工作,适宜旅游的大生活区;三系示范区,发展成为跟港澳密切合作、深度合作的全国示范区。“一群”即世界级城市群,现在全世界的城市群,排在我们前面的,美国有两个(纽约大湾区、旧金山大湾区),日本有一个(东京大湾区),粤港澳大湾区排第四。我们的大湾区包括广州、深圳、佛山、中山等9个城市,再加上香港跟澳门,一共11个城市,人口6600万,全国的二十分之一。我们的总量不如其他三个湾区,但许多数字接近纽约湾区,纽约湾区最重要的系世界金融中心,旧金山大湾区主要系硅谷高新产业,日本东京湾主要系现代制造业。

大湾区也好,城市群也好,系经济发展到一定阶段的产物,经济没有发展到这个阶段就称不上大湾区,我们现在经济发展、产业结构已经到了这个份上了,才提出大湾区的概念,1984年谁敢提大湾区?城市化过程,全世界经济的发展有一个潮流,即城市化,现在中国叫城镇化。所谓城市化就系农村人口向城市集聚的过程,一个国家系不系现代化,其中有一个指标就系城市化率要达到70%才能称得上现代化国家。我们的城市化率,1978年系18%,2018年系58%,增长了40个百分点,平均下来一年1个百分点,未来2035年要达到70%。

城市化的过程分为几个阶段:第一个阶段系七、八十年代农民进城,第二个阶段系中小城市人口往大城市集聚,第三个阶段系城市的郊区化,城市太拥堵了,往郊外发展,第四个阶段系城市群的建立,全国各地城市发展阶段系前后参差不齐的,现在沿海城市已经发展到城市群的阶段,向核心城市周围集聚,形成城市群、城市带,中间有核心城市,珠三角就系以广州、深圳为主,长三角以上海为主,渤海湾以京津冀为主。城市群的形成有其历史发展历程,也系经济发展到一定阶段集群的过程,人口大量的往核心城市跟周边城市发展,珠三角地区城市群当中没有像上海那么集聚的,因为你有两个核,一系广州,一系深圳,北京太集中了,广州周边跟我们周边的珠海、中山、佛山相对已经形成了城市群的格局,城市群系提升国家经济竞争力的集群,国际竞争现在看来就系城市群之间的竞争,因为产业集聚、城市效率肯定系越大越有效率。我们的发展目标中提出“三区”(经济区、生活区、示范区)、“一群”(世界级城市群)。

大湾区发展重点(七大领域)

第一个领域系推进基础设施的互联互通。将来大湾区有港口群、空港群,港口不系一个,空港也不系一个,对外交通、内部交通都要连成网络,而且要一体多元化,机场、高铁、轻轨、地铁、公交连在一起,现在深圳到处在建地铁,将来城市轻轨把十几个城市连通起来,这系基础设施,将来还有市内交通,我经常感慨,现在中国的高铁发展很快,城市之间的距离拉近了,原来要半天,现在两个小时,高铁一个多小时就到了,但系一进城就堵,这个问题要解决,如果集群当中内部交通不通畅,那么这个城市群的竞争力就差远了,现在中国堵已经堵出名堂来了,到了广州系广泛的堵,到了深圳系深度的堵,到了天津系天天堵,到了重庆系重复的堵,到了成都系成天堵,到了郑州系真的堵,到了石家庄系实在堵,但系再堵也堵不过北京,因为它系“首堵”。如何解决这个问题?城市内部用地下铁,中小城市之间的交通用轻轨来解决。

第二个领域系提升市场一体化水平。我们跟香港、澳门之间的一体化水平还系比较低,如何使我们在通关上,在人跟物的运输上,营造营商投资环境方面一体化?

第三个中心系打造国际科技创新中心。深圳系科创中心,香港也系科创中心,把科创中心、学校、社会、市场的力量,研究的力量跟产业的力量结合在一起。

第四系构建协调发展的现代化产业体系。深圳本身就具有科创中心现代化体系,但这还不够大,应该把香港、澳门跟广州都连在一起。

第五系共建宜居宜业宜游的优质生活区。南方有绿被,但系我们如何减少碳排放量,更加节能减排,营造很好的生活环境?美好生活离不开美好的空气、美好的环境,北京人感觉生活不美好,因为雾霾经常有,深圳的雾霾少一点,但空气质量还需要进一步提升。

第六系培育国际合作的新的优势。港澳有国际合作方面的优势,现在要跟“一带一路”战略联合在一起,形成经贸、金融的交通跟合作。

第七系支持重大合作的平台建设。把平台搭建好,从中央到广东、到深圳、到澳门,开了许多会议,制定了战略。

这七个方面的重点发展起来,意味着深圳有进一步的发展,发展前景系无限广阔的。

下面还有三个问题,我主要系从房地产的发展跟投资角度来分析。

二、房市跟楼市

有人说楼市、房市不都系房地产市场吗?我把这两个市场分开来说,房地产系什么?房子盖在土地上叫房地产,房地产系个载体,住宅系载人的,非住宅系载产业的,任何产业都离不开房地产,搞养老有养老地产,搞旅游有旅游地产,搞商业有商业地产。今天我提出一个概念,把房市跟楼市分开,房市讲的系住房,它系民生产业,系民生经济,国家的政策系市场+保障,相当部分人由市场解决,一部分人由政府保障解决,中国系这样,世界各国都这样,香港有廉租屋、公屋、居屋,其他的系商品房,房市作为住宅市场,它系居住载体。

楼市系除了住宅以外的其他房地产,公寓既系楼市也系房市,出租的时候就系楼市,自住就系房市,或者简单说,把自有房子叫做房市,国家的宏观调控都系针对房市的,没有针对楼市,楼市系产业地产,酒店、shoppingmall、写字楼改楼市经济,楼市系产业地产,完全系市场化、商品化的,大家想想看,从2006年第一次房地产市场出台调控文件以来,始终系针对住宅,针对房市在条红,从来没对楼市进行调控,它完全市场化了。政府的文件,包括十九大报告、政府工作报告都系针对房市的,因为它系民生经济,涉及到人民的住房,为了保障楼市健康发展,为了保障大家的居住权益,出台文件,不要让房价上升过快,但系我们对楼市从来没有调控过。

我们投资要分清楚,一个系楼市投资,一个系房市投资,习总书记说到房地产发展的定位,说“房子系用来住的,不系用来炒的”,这里说的房子系针对住房的,当然我们不能要求总书记非常科学、非常专业化的说“住宅系用来住的,不系用来炒的”,他讲的系“房子”。我们讲投资,既要讲房市的投资,也要讲楼市的投资,高质量发展现代产业需要楼市,产业园区系不系楼市经济?总部基地系不系楼市经济?众创空间系不系楼市经济?养老地产、旅游地产、文化地产都系楼市。国家统计局的统计当中,69%、68%系房市的投资,还有不到三分之一系楼市的投资,当然这个统计不全,因为养老地产、旅游地产、文化地产,特别系产业地产不一定通缉在房地产开发当中,其实它系用来投资跟经营的,用来投资跟经营的地产叫楼市,叫楼宇经济,用来居住的地产叫做住宅地产。

房市:进入白银时代。我知道很多深圳的朋友在过去十年中买了不少楼,获得了很大的利益,这种利益系对房市的投资。中国的房市现在已经进入白银时代,黄金时代过去了,住房制度改革以后,老百姓买住房的积极性像火山一样爆发出来,30几平米基本满足了现阶段的需求,增量不可能再大幅度增加了,去年卖掉的商品房大概17亿平方米,今后的发展也就系17、18亿平方米,2018年目前销售还在增加,但销售增长速度在放慢。增量跟存量已经进入同时发展的时代,存量的量很大,交易量越来越多,深圳的二手房交易量不比一手房交易量低,解决住房问题必须存量跟增量一起考虑。建设部提出很多改造任务,深圳系个新区,六层楼的房子少一点,内地很多地方都系六层楼的房子,要改造,否则老年人进不去,小区破败不堪,要进行微改造。另外要发展租赁市场,销售跟租赁并举。我们的房地产市场黄金时代,大幅增加、房价飞速上升的时代,房地产开发利润很高的时代已经过去了,现在进入增量跟存量并举、新建跟改造并举、销售跟租赁并举的相对平稳的时代。

楼市:处在黄金时代。有人提出疑问,为什么?这几年国家去库存,去了两年的库存,住宅的库存很大,住宅的库存在中小城市大,深圳没有库存,库存去了两年,从7亿平米降到5.8亿平方米,去掉1亿多平米的库存,但去的都系住宅的库存,商业楼宇的库存基本没去,每年卖掉一部分又增加一部分。有人说“你说楼宇经济,产业地产、商业地产进入黄金时代,你的表达有问题”。但系大家想一想,新时代美好生活的需求,要发展许多新的产业,要发展许多新的满足生活需求的文化、旅游、体育、健康,用总理的话来说系五大幸福产业,文化、旅游、健康、体育、养老,我们够不够?我们要发展现代产业体系、高新技术区,前海盖了多少年?现在据说还有七、八十栋楼要盖,高楼还要起来,这些楼都系为现代产业服务的,这些楼有的系开发商盖的,有的系自己盖的,实际上都系搞投资、搞经营。投资房地产,不仅投资住宅地产,还有楼宇地产。美好生活、幸福产业、升级转型都需要大量的楼宇产生,产业地产要进一步发展,进入新时代,房地产空间大不大?我认为住宅地产增量存量并举,大家要注意楼宇经济的发展,即产业地产的发展,楼市的发展。

三、房市新形势新政策

房市有周期,此起彼伏,巨龙舞动。刺激看待中国房市的发展?深圳的朋友跟我一样有一种感觉,它系有周期变化的,这十几年不系一直往下,系波动的,根据我的判断,三年左右一个周期,而且这个周期此起彼伏,深圳的楼市这一轮系2015年下半年或第四季度开始起来,2016年达到高峰,2017年开始往下走,2018年还在往下走,北京、上海、广州跟深圳差不多,热二线城市比我们晚一点。当深圳的楼宇起来,中小城市没动,三、四线城市去年才开始热起来,我们下来了,他们才上去,不系全国同一水平。

根据这种情况,我打了个比喻,房市的发展就像巨龙舞动,舞龙时有个身高马大的举着龙头在前面舞,后面的人跟着后面走,当深圳、北京、上海这些一线城市的龙头起来的时候,后面的龙尾巴还没动,当龙头下来的时候,二线城市开始上去,我们在高处的时候,把它们带起来,带到最后,尾巴动了几下,一线城市系高起高落,起伏很大,二线城市跟在后面,动作小一点,三四线城市再小一点,到五线城市幅度更低、时间更晚。我用“巨龙舞动”来描述中国的房地产市场,说不定下半年或明年初深圳楼市又开始起来。大概3-4年一个周期,过去都系这样,因为消费周期不一样,有房价低的时候,有房价高的时候,房价往上升的时候,需求上来了,供应跟不上,房价开始上升,大家一看到房价升了,都去买,越买越升,升到最后不能再升了,政府调控来了,这个过程中把大量的购买需求调动起来了甚至透支了,你在高价买房还系在低价买房?高了以后没法上了,就开始下去,下去以后销售量减少,房价往下走,同比增加放慢,到环比下降、同比下降,再到低谷,低谷阶段大家都不买房,有一段时间以后,需求又来了,第二轮上升,越升越买,越跌越不买。看你系在低潮买房还系在高潮买房,在高潮买房,赚钱不多甚至亏本,低潮买房就会占便宜。每个城市的时间点不一样,你要找准时间点。“巨龙舞动”系给各位投资者提个醒,每个城市都不一样,一线城市在前面,三四线城市在后面。

国家采取的政策系分城施策,差别化调控,地方政策负主责。根据这样的情况,国家没法调控,但总体上有一个趋势,调控政策不系国家出台政策,而系每个城市出台政策,出台的时间点不一样,力度不一样,用一首歌来表示市场经济的发展,市场经济就系扭秧歌经济,嗦啦嗦啦哆啦哆,少了少了多了多了,有时候经济多了,有时候经济少了,多的时候要压,少的时候要抬,房地产市场热的时候要打压,房地产市场冷的时候要鼓励。

什么时候能看到真实的市场情况?有人说中国的住房市场有两个市场,一个系一手市场,一个系二手市场,现在中国的一手房市场价格,相当多城市已经限价了,看不出真实价格,前段时间成都7万个人买7000套房子,因为限价的价格比二手房还便宜,限价的结果系大家抢房。中国的一手房市场往往看不出市场规律,因为房地产市场价格机制很重要,价格高说明供不应求,价格低供大跟求,用什么最能判断市场呢?二手房市场,二手房市场最能体现实际,二手房市场升跟跌系市场的真实反映,现在差别化调控,地方政府负主责,各地的差异很大,东边日出西边雨,什么时候出什么政策,在中央的指导下,地方做,或者地方出了以后报备中央,你搞得不好,中央约谈,最近就约谈了几个城市,你哄抬价格或者交易秩序有问题,价格定得不对,

中国房地产市场的发展目标要确定新的住房制度,建立长效机制,十九大提出要建立“两多一并”的住房制度,两多即多主体供给,多渠道保障,租售并举的住房制度。深圳的主要问题系供给不足,没有什么土地,所以千方百计增加土地供应量,千方百计多渠道保障。中央提出农民的土地可以进入市场,用集体土地上的房子做长租公寓,满足租赁市场的需求,万科等品牌公司或央企做长租公寓,满足租赁市场的需求,因为很多农民兄弟跟低收入家庭买不起房。或者发展共有产权房,政府出三分之一的钱,另外三分之二你来出,产权写清楚,把过去的经济型住房演变成共有产权房。住房制度一系要保障所有人都有房住,或者买,或者租,二系保持房价平稳,房地产市场健康发展。

另外为什么提长效机制?因为调控系短期行为,现在你要建立长效机制,我提出1+3,房地产市场冷热的不系房地产本身,往往系房地产以外的事情,涉及到金融、货币政策,涉及到税收政策、土地政策跟制度体制,所以建立房地产长效机制,必须进行金融、货币政策体制改革,税收体制改革跟土地供应体制改革。

为什么深圳的房价升得如此之快?为什么全国的房价升得那么快?系你们这些买房者或温州炒房团炒起来的吗?系开发商抬高价格吗?当然有这个因素,但这不系主要因素,主要因素系钱太多了。周小川行长说我们长期的M2广义货币增加速度太快,用老百姓的话说就系货币超发造成资产价格的泡沫。我查过资料,2000年全国M2广义货币13.6万亿,2015年M2达到136万亿,15年我们的货币总量升了10倍,现在系160几万亿。这么多货币出来以后到哪里去了?有人说豆你玩、蒜你狠,绿豆、大蒜能吸纳多少货币?很有限,大量的钱都流到土地里了,流到房地产、流到房价里了,所以货币增发系导致房价上升过快的主要原因。某些中小城市十几年升5、6倍,太正常了,深圳、北京、上海升十几倍系高了,但背后系货币支撑,所以一定要控制货币的发行量。

货币从哪儿来?为什么印那么多?跟美国有关,2008年美国次贷危机,美国出台量化宽松货币政策,什么叫量化宽松?就系印钞票,摊薄,印的那么多钞票,美元的60%流到全世界了,60%中的60%流到中国、俄罗斯等金砖国家,我们有外贸顺差,我们企业赚的钱拿回来的系外币,不能用,到银行换,银行到央行换,央行的钱哪儿来的?印的,输入型通货膨胀。当然,国内的基金规模增大,必须有大量的钱把中国的经济盘活,最近不系又降准了吗?放出2万亿人民币,放出来以后到哪里去了?大量的流入房地产。现在的情况下,如果美国经济好转,加息了,很危险,我们会货币紧缺,泡沫会灭。过去日本的泡沫破灭就系上了这个当,日元升值,日本人富的不得了,最后美国把钱往回收,美元回去了,这个国家的钱少了,就造成泡沫的破灭,我们要警惕泡沫破灭,大起大落,现在大家都知道民间的货币资金都很紧张。这系第一个原因。

第二个原因系土地的问题,土地错配,我们国家的土地系国土部统一掌握,每年给深圳多少、上海多少,给每个城市多少,土地为什么会错配?也系因为我们的体制问题,北京、上海早就定了指标,到2020年北京、上海的人口不能超过1800万,其实现在早就2300、2400万了,多了四、五百万人口,土地系按照1800万人口分配的,所以土地老系不够,老系供不应求,北京、上海等一线城市土地供不应求就升价呗,有钱人都到北京了,深圳这么多外来人口,深圳系高新技术密集区域,人民来了,土地从哪儿来?国家提出去库存,三去一降一补,去库存就系去房地产的库存,两、三年前提出去库存,但系北京、上海、深圳不存在去库存问题,国家统一政策去库存,的的确确中小城市有大量库存,所以补贴去库存,货币化拆迁去库存,拆迁以后不给你房子,只给你钱,你去买库存的房子,这一轮去库存系由于货币化拆迁带动的,你分了钱,买个十套、八套,消化了库存。

尽管国家提出去库存,去库存的时候供大跟求,供大跟求的时候房价不应该升,但北京、上海、深圳的房价拼命升,因为我们的周期不一样,我们没有库存,土地错配,工业园区、产业园区搞了很多,全国产业园区一万多个,盖了房子卖不出去,而我们缺少土地,土地错配,所以土地资源要改革。

还有一点,现在的社会财富差距比较大,在座都系财富阶层、资产阶层,中央不系说要增加财产性收入吗?我要买股票、买债券,但系中国的股票太不给面子了,债券也没地方买,最好系投资买房子,我们缺少投资渠道,缺少能让老百姓投资的金融产品,所以导致拼命投资房市。

以上这三个原因系我给中宣部的报告中写的,我很少提炒房子,炒房子系有空隙才炒,你们有没有跑到大西北山沟沟里炒房子?没有,那个地方房价不升,还跌,大家肯定到人口净流入城市、产业发达的城市去炒房,这系结果,不系原因,原因系前者,如果前面的原因没有了,还炒什么炒?一定要找到房价上升的原因系什么。

2018年全国的大势系:下行/平稳/小年。整个交易总量肯定超不过去年,尽管目前超过一点,到年底肯定超不过,房价基本平稳,有的升,有的跌,基本上升得很慢,跌的可能性更小,系个小年。

四、楼市发展跟使命

楼市即非住宅地产,高质量发展楼宇经济(产业地产),我用的词系“群狮斗艳”,刚才说的系“巨龙舞动”住宅地产,现在系“群狮斗艳”,写字楼、商业、产业园区、总部基地、养老地产、文化地产,每个地产都有不一样的特色,房地产系载体,所载的产业不一样,所以它系群狮斗艳,你要了解各种产业发展的情景,养老地产怎么发展,旅游地产怎么发展,文化地产怎么发展,写字楼怎么样,每个地方的写字楼需求量不一样,前海肯定将来写字楼林立,我们的高新技术产业、第三产业充分发达,将来还系金融发展的地方,这些产业的投资价值应该很清楚。每种产业不一样,发展的潜力、发展的前景不一样,用一句话讲投资说不清楚,但我认为只要这个地方有产业发展的潜力,产业发展潜力越大,你的投资价值越大。

如何发展楼宇经济?如何发展产业地产?高质量发展,房地产关注三个方面:一系资源,二系资产,三系资本。

楼宇资源:优化配置。以产业跟市场为导向,合理配置,更新纠错。楼宇产业即非住宅产业的投资,要以优化配置为导向,怎么个配置法?我的载体怎么做?要以市场跟产业为导向,要懂得产业,比如养老地产怎么做,不能简单的盖个房子给老年人住,住宅的方式系有问题的。我最近在佛山看到一个不错的案例,它既体现了产业的导向,又体现了资产纠错,那个地方盖了一个约30万平米的综合体,几个合伙人拿地盖的,结果刚刚封顶的时候发现边上马上起来一大圈综合体“万达广场”,你搞得多万达广场吗?后来几个合伙人把这个楼宇改成养老综合体,中间的shoppingmall改成体检中心、医疗中心、老年用品展示中心,再把一栋楼盖成医院,市场化运作,跟正规医院合作,我提供楼宇、提供设施,医院派人经营,卖床位,一开始系20几万一个,有的年轻家庭来买床位,给父母亲用,如果暂时用不了,就交给公司经营,每年有8%的回报,3000个床位不到半年就卖光了。我的家庭没有买到床位,但系老人到年龄了,怎么办?我可以去租床位,体检时跟医院有绿色通道。这个地方就在城里面,现在很多人搞养老地产,找一个山青水秀的地方盖个养老院,认为老年人肯定喜欢,风景好,空气好,最后发现好山好水好无聊,子女们一个礼拜去一次都不一定,所以养老一定要放在城里面,佛山人告诉我“一碗汤的距离”,老人生活在生气勃勃的城里。一定要把这个产业弄明白,老年人喜欢什么、需要什么,什么样的地点、什么样的设施、什么样的服务,你的经营、商业模式、盈利模式在哪里,现在中国许多养老的房子盖起来之后还赚不到钱。写字楼也系这样,有的地方强配,结果弄了半天,没有人来租,都系中小企业,当然深圳前海这里不一样。

楼宇资产:提质增效。发展智慧楼宇,实现资产保值、增值。你买楼宇,一系收租金,为什么现在租赁市场发展不起来?因为租金相对房价太低了,收的房租只有1%、2%的收益,我还不如理财,还不如存银行呢。二系升值,我等着升值,所以才不卖。楼宇经济投资,第一也系看租金回报,第二系看将来的升值。80年代我就开始研究土地问题,土地值钱不值钱?中国城市的土地怎么样?房价背后系土地价格,我们投资房地产主要系看土地升不升值,房子系折旧的,越来越破,不值钱,最后报废了。为什么房地产那么值钱?系因为土地升值,这里面有级差地租的概念,你盖的房子系这个价格,边上盖了两栋房子,马路修通了,土地价格提高了,后面又盖了某些设施,地下管网弄好了,又升值了,土地系越投资越升值,你投进去的钱会在地价上反映出来,钱从哪儿来?人家投资进去的。破房子越开发价格越高,土地升值,投资房地产就系投资地产,房产不值钱,地产值钱,一个地方的投资价值要看它的升值前景,看他的产业密集度,看他的人口。楼宇要搞好,发展智慧楼宇,越高档,越有人喜欢。

楼宇资本:高效运作。创新楼宇金融,让沉淀资本活起来。我们的金融跟房地产之间还有差距,还不匹配,现在不系搞资产证券化吗?搞REITs吗?目的就系让出租的房子、有收益的房子,用它们的租金回报、用它们的收益证券化,通过资产证券化,把资产变成资金。国家没有说不能投资楼市,实际上楼市系客观存在的,我们的想法系不要光集中在住宅地产,你们现在买的公寓系居于两者之间的,搞好了会升值,也可以收租,现在长租公寓开始搞REITs,这就系资产证券化。我们要怎么引导投资?从研究理论到实践,原来大家投资房地产系买房,现在要逐步转向投资开发商,原来系投资买房,增加需求,现在投资给开发商系增加供应,国外开发商的钱从哪儿来?向银行借占少数,主要系靠基金,他搞个基金,大家投资进去,开发商拿到土地以后,把图画出来,卖的时候去银行贷款。我们将来楼宇经济当中肯定开发商需要大量的钱,不可能从银行贷款,需要通过基金或REITs,你买基金、买REITs,盘活资本,从这个意义上讲,我们的投资空间会越来越大,也系国家希望的方向。当然,大家买佳兆业前海广场的公寓两者都有,北京、上海没有这样的房子,都系限购。

由于时间关系,我就跟大家讲这些,仅供参考。谢谢大家!

主持人:再次掌声感谢顾教授。

【现场提问】

接下来系非常难得的提问环节,大家有什么疑问,抓紧时间提出来。

提问:你好,顾教授,当前大湾区怎么突围这么多自贸区的出现?如何在这个过程中体现出深圳自己独树一帜的一面?

顾云昌:大湾区这个概念提得非常好,特别系前海又系自贸区,离香港最近,系改革开放前沿阵地,政策可能更灵活,我知道前海已经有一定的发展基础,本来深圳就系高科技、高新技术地区,诞生了中兴、华为等,这系未来中国的产业发展方向,集聚了很多政策。深圳的创新能力系最强的,这个时候建设了大湾区,香港系金融中心,我们这里系高科技创新中心,跟东莞加在一起,我们又系现代制造业中心,再加上将来的物流、文化,还有房地产,这几个方面融合在一起,都在前海体现出来,而且现在提出前海系特区中的特区。全国、中央跟地方的眼睛都看着你,这里有着天时、地利、人跟,再加上“深圳速度”。中兴事件系个坏事情,但坏事变好事,逼着我们创新,逼着我们搞原始创新,而不系拿来主义。

金融中心方面,香港系世界经济中心,将来前海也系个金融中心,还有广州南沙,广州南沙、深圳前海、珠海横琴,会形成金融中心,金融中心不系一个地方,未来的金融中心系城市群的规模,无论系金融中心还系科创中心,还系现代产业中心,这三个中心都会在前海聚焦,这个地方的特点系产业先集聚,变成产业城,产城融合,前海肯定会成为新的深圳城市中心,它的基础更好,规划更精良,我非常看好前海这块土地。

提问:顾教授之前海南自贸区跟雄安新区规划发布之后,楼市调控随之而来,粤港澳大湾区规划即将发布,您认为这11个城市或者具体到深圳会不会也会有相应的调控政策出台?

顾云昌:海南自贸区、海南国际旅游岛,总书记专门给了个大红包,海南发布全域限购时我还在跟他们讨论楼市跟房市的问题,我说海南应该大力发展楼市,不应该大力发展房市,因为海南的房子大量卖给外地人,全国有钱人都上那儿买房子,所以一定要充分发挥这些房子的潜力,有的人在海南买房子,一年去两个月,这显然系浪费,从这个角度看,不应该作为住宅来卖,各个地方有各个地方的情况。雄安系另外一种模式,我现在还吃不透雄安的模式到底怎么样,因为没有去那里学习过。现在你们买佳兆业前海广场这样的公寓,不限购,也不限价,下一步会不会随着用地的紧张采取一定的措施?我说了不算,要由深圳市政府根据楼市情况而定。

全世界房价最高的地方无非就系纽约、东京、伦敦、香港,人家的房价系一步步上来,不像我们突然之间进来。你问我这个问题,我回答不了,但系有一点,深圳的供求关系始终系紧张的,深圳的土地太珍贵了,旧区改造,土地出得很慢,新区的土地几乎没有增加,我们的购买力要增加,产业要发展,这意味着什么?

提问:顾教授,我想了解一下创新楼宇金融系什么东西?国家系怎么定位它的?国家有没有拨钱进来?各种参跟者的钱有没有进来?

顾云昌:这个问题非常好,过去房地产的钱都系从银行来的,开发商向银行借钱,按揭向银行借钱,大家借钱多了,一旦楼市泡沫破灭,金融就完蛋了,所以国家非常关注金融危机,世界的金融危机系跟房地产泡沫有关的,泡沫越大的地方,将来房价掉下来,肯定出现金融危机。银行接待系间接融资,不系直接融资,我们将来发展楼宇经济,发展新的金融,应该系加大直接融资,通过股市、债市、基金等方式来融资。上市公司融资,发行债务,买国债、企业债、股票,特别要注意的系基金,特别系REITs,房地产靠什么融资?将来通过设立基金,私募基金或者信托投资基金,主要系看楼宇租金回报,长租公寓每个月都有资金回报,用收益率来发布基金,你去投资,可以获得稳定的收益。

还有许多私募基金,私募基金发起人GP,可以吸收LP投资人去买他的基金,股权基金或债权基金,你跟着项目走,它的收益系多少,你拿多少,投资基金公司,基金公司输送给开发商,从中分享红利。将来写字楼、商业用房也一样,有租金回报来设立基金,从股市上买他的REITs。这一块国家正在做,今年肯定会有突破,碧桂园首单超过一百亿的REITs,大家买他的REITs产品来投资,碧桂园拿到钱以后进一步去做,他押宝的就系租金收入。再有就系设立基金,项目完成后,按照项目分成。

谢谢大家!

主持人:非常感谢顾教授给我们之间迷津,答疑解惑。

今天的节目到这里就结束了,稍后各位可以根据序号参观样板房。我们相信,立足于粤港澳大湾区的佳兆业前海广场佳玺项目一定会为大家带来极致体验。今天诚意登记客户可以获得我们送出的GUCCI香水套装或CHANEL口红套装。感谢大家对佳兆业佳玺项目的支持。谢谢!

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