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二手房反弹背后
作者:佚名    房地产要闻来源:本站原创    点击数:    更新时间:2023/3/30    

  找房App数据显示,截至3月23日,重庆二手房挂牌量已高达19.4万套(去年同期为17.8万套),同比增加约1.6万套。这是继去年挂牌量突破18万套后,重庆二手房挂牌量的又一新高。

  不仅是挂牌量剧增,今年2月份,重庆二手房市场由于挂牌增多、竞争加大,不少业主不得不割肉降价,这也使得整个市场成交量接近去年峰值。中指院研究院监测数据显示,2月重庆中心城区二手房成交达到11473套,环比上涨约55.6%。

  但进入3月,重庆二手房成交量和带看量却开始下降。多位业内在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前购房者观望情绪仍较浓,市场回暖更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。

  值得一提的是,3月19日,重庆针对买卖双方贷款银行是同一的情形,全面推行二手房双预告“带押过户”(指二手房转移预告登记和抵押预告登记),让二手房交易人群不用再愁“过桥资金”,交易周期将大幅缩短。

  “2月,成交量和来访量同比上涨了2倍左右,我个人成交都有4套房,门店成交量超过20套。”重庆渝北区中环地产一门店经纪人张菲(化名)3月22日在第三方平台告诉《每日经济新闻》记者,近期成交周期也缩短了。

  来自中指研究院的监测数据显示,自去年下半年以来,重庆二手房市场活跃度回落,出现成交量价齐跌态势,自2022年7月创下成交套数11626套、成交面积105.6万平方米后一路下降,至去年12月时月度成交量仅6112套,相比去年7月高峰时下降超47%。

  今年以来,重庆二手房成交量开始出现了上涨态势。据锐理数据,1月份重庆中心城区二手房成交7293套,涨幅超20%;2月份成交达到11360套,环比上涨超50%,成交量已接近去年7月的峰值。

  “2月份,在经济活动逐步复苏、政策优惠持续利好等多因素作用下,前期积压购房需求持续释放,市场成交有所回暖。另外,去年同期和今年1月均处春节假期,购房意愿相对较低,故同环比增幅明显。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红3月22日通过微信向记者分析道。

  “最好的时机还是年前或刚开年那一阵,当时因为疫情原因,很多业主都熬不住了,急于降价出售,所以价格普遍比较低。”张飞向记者举例道,一套位于渝北龙头寺板块的二手房,自2022年8月就挂牌了,从最初的146万元降到了如今的135万元。“降价幅度其实不算大,之前有同小区房源降价比较离谱,能降到15万甚至20万以上。”

  而随着市场热度的回升,据张菲透露,部分商贷利率已调整至4.3%,仅少部分还能贷到4.1%,而在去年下半年重庆商贷利率基本均是4.1%。

  “2月重庆二手房来访量、成交量的确双双上涨,但我们认为这次单边上涨,并不是因为地产复苏和消费者收入改善带来的,这一定是短期的上涨,是大量被挤压需求集中释放出来。同时,由于开发企业频频爆雷,消费者更倾向于购买二手房避险,因此重庆二手房出现了一个短暂的小阳春。”重庆华地空间科技有限公司运营副总、重科华地城乡空间与产业发展研究院研究员刘渝鑫3月22日在接受记者微信采访时表示。

  “近段时间,成交量和带看量相比2月份确实降了一些,但价格算比较稳定。”张菲表示,现在业主降价出售的意愿减少了,心态要好很多了。“之前巴蜀城套二93万业主都卖,但现在最便宜的都要100万-105万了,但其实业主并没涨价,只是没那么着急降价卖了。”

  “不过,改善需求还在增长。”宸御联行管家公司创始人、房产投资专家树先生3月22日通过微信告诉记者,其所开设的两家门店3月以来改善客群的来访量和成交量均在增长。

  记者从重庆当地多位房产经纪人处了解到,带看客户有相当一部分都表示需要“先卖后买”,边卖房边同步看房。

  在重庆某生活资讯交流平台上,一位业主就表示已将自己位于九龙坡区一套均价1万多的套二房源挂牌出售,因为家里有2个小孩,想置换一套更大的房子,目前的挂牌价为96万元,比最初时低了2万元。

  据中指研究院数据,2月重庆二手住宅价格延续下跌态势,主城区二手住宅挂牌价继续调整,环比下跌0.32%。分区域来看,2月重庆主城各辖区二手住宅挂牌价环比继续下跌,且各区价格跌幅相差不大,均在0.2%-0.5%。

  另据诸葛找房统计,上周(3月13日-3月19日),重庆二手住宅市场均价为14257元/平方米,环比持平。

  在戴小红看来,“目前购房者观望情绪仍较浓,市场回暖更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。”

  需要指出的是,由于市场热度的下降,也导致开发商的信心不足。据重庆一业内人士透露,今年2月新房、二手房成交量上涨时,有部分开发商觉得市场开始复苏已在看地准备投资了,但3月市场热度降下来后又搁置了投资准备。

  “重庆投资需求消失后,剩下就是刚需和改善型需求,长期来看这两类需求都会是一个较为恒定的值。由于之前不少开发企业爆雷,项目停工问题严重,大家出于避险情绪,肯定更加喜欢现房,二手房将会吸纳大量曾经想购买新房的人群。”刘逾鑫表示,当前从中央到地方都着力实现保交楼,有效解决项目停工问题,2023年度应该能够得到有效改善,从而恢复消费者对新房交付信心。

  找房App数据,截至3月23日,重庆二手房挂牌量已超过19.4万套。而在去年同期挂牌量约17.8万套,同比增加约1.6万套。

  回看重庆二手房源挂牌量攀升的过程,2021年下半年出台的系列调控政策是一个分水岭,此后重庆二手房源在售数量持续增加,并自2022年以来相继破16万套、17万套、18万套,到如今的超过19万套。

  “2016年底到2019年底,重庆经过了一段上涨行情,主城区住宅价格单边上涨,加之当时对本地市民无限购政策,使得房产成为了大部分家庭的投资产品。而重庆每年住宅放量达到2000多万平米,大量需求得以承接,最终导致了重庆中产家庭和富人阶层往往都持有多套房。”

  刘渝鑫分析指出,但此后“三道红线”出台后,重庆地产单边上涨预期被打破了,加上经济下行,购房者的避险情绪加重,多重因素叠加形成了抛售资产套现的现象。

  一个值得注意的现象是,2021年以前重庆新房成交规模均大于二手房交易规模,但这种情况在2022年发生了逆转。重庆锐理数据显示,2022年以来,重庆二手房成交量持续高于新房,特别自去年8月以后,这一迹象持续明显扩大。

  具体来看,2022年8月重庆新房交易量占二手房交易量的1/3,换句线套住宅,其中二手房就占3套;到了去年9月,二手房成交占比快速跳涨至70%,即每10套住房交易中就有7套是二手房。

  “其实重庆房地产整体局面并没有改变,从供应端口来看重庆存量过大,而开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证,拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。”刘渝鑫表示,从需求端口来看,房地产上涨可能性不大,投资属性消失,“但当前经济复苏仍然困难,老百姓就业和收入仍未得到实质性改善,避险存款仍在增加,整体来看房地产需求是未复苏的。”

  不过,他也指出:“楼市所有问题本质都是供需的问题。解决地产问题永远不在地产本身,人是一切商业逻辑的根源。房地产增长逻辑是人口逻辑,人口逻辑是产业逻辑,只有产业发展才能吸附外来人口,增加购房需求。”

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