与此前六年一样，作为龙头房企，保利发展继续对当前房地产市场形势以及新发展模式作出了多点前瞻性研判，并提出了新的行业思考。

　　3月27日，保利发展研究院发布《2022-2023年房地产行业白皮书》（以下简称“白皮书”），这是这家公司连续6年发布行业白皮书。

　　保利发展表示，依然坚定看好中国房地产行业，当前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展” 的关键时期，中长期支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。

　　未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。

　　但未来房企的核心竞争力关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。

　　低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。

　　今年发布的《白皮书》主要分为两个部分，第一部分阐述了房地产新发展阶段，指房地产行业正处于由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期；第二部分则着重强调了构建以客户为中心的中国特色房地产新发展模式。

　　保利指出，房地产行业正处于由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。同时，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

　　另外在结构优化方面，将形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。

　　三是动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。

　　据保利预测，在城镇人口不断增长，人口质量不断提升的趋势下，我国房地产行业有望步入成熟稳健发展轨道。

　　“房住不炒”在强调住宅的居住属性的同时并未否认其资产属性，居民通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。

　　此外，《白皮书》表示住房矛盾正从总量短缺转为结构性供给不足，主要体现为空间错配和业态失衡。

　　综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上；新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%。

　　2019-2022年主要城市人口、GDP、市场容量占比。图片来源：保利发展官微

　　与此同时，区域经济和产业发展造成了城市分化，对人才吸引程度与居民收入分别影响了住房需求的增量空间与支付水平。

　　从行业层面来看，《白皮书》建议建立住房梯级消费体系，形成良性循环机制，这是由于“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系正逐步形成。

　　同时，保利认为存量房将发挥更重要的稳定器作用，在合理的波动范围内，通过释放或回收供给，平抑价格，让市场更加稳定。

　　《白皮书》还提倡畅通住房流通体系。可采取取消四限、允许带押过户、简化业务流程等措施来畅通市场循环。因为二手房的顺畅有序流通和供求平衡，会关系到新房、土地市场的稳定。

　　2022年部分主要城市二手房、新房销售套数比例（二手房/新房）。图片来源：保利发展官微

　　在此基础上，保利认为应努力盘活挖潜存量房源，形成“租购并举的新格局。需求端应加大财税支持，通过发放“租赁券”等方式，降低租户租金支付压力，提升资产回报水平；

　　供给端要发挥政府投资带动作用，通过合理价格收购企业和居民的存量住房，同时鼓励地方平台引进市场化房企。

　　回到企业层面，《白皮书》指出当企业在达到一定规模后，必须转向高质量发展，以增强核心竞争力。

　　未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。

　　首先，《白皮书》提出各房企要优化资产负债，避免盲目扩张。对于上市房企来说，通过再融资重启、定增、配股等方式来优化资本结构，将降低资产负债率；对于优质房企，则可通过提升资产经营和资本使用效率，发挥品牌和信用优势，最终提高盈利能力和投资回报率。

　　其次，《白皮书》提醒各房企要把握住结构性机会，提升读懂城市、认知市场的能力，提升战略洞察力和执行力，与此同时投资体系要与战略体系紧密结合。最重要的是要从“生产者思维”向“客户思维”转变、实现业务和资产运营“双轨驱动”。

　　各房企要提供全年龄段、综合配套和资产管理的全生命周期服务，提升资产运营、资本运作等核心能力，从“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。并抓住城市更新、公共服务等新机遇。

　　最后，《白皮书》建议各企业坚持长期主义，目前市场已经形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒，房企的信任度已经成为居民购房决策的关键因素。

　　据克而瑞数据，2022年，保利发展以4573亿元的全口径销售额，位列第二位，距离榜首的碧桂园仅差了70亿元；2023年前两个月，保利发展全口径销售635亿元，已位居行业首位，与排名第二的万科拉开了61.7亿元的差距。