3月13日，山东省房地产业协会通过线年山东省房地产行业发展报告》。发布会上，易居克而瑞济南机构总经理唐堂对疫情期间全国和山东政策及市场表现做了解读，对2020年房地产市场做了研判。

　　新冠肺炎疫情的持续，给房地产企业的经营带来了很大影响。尤其是那些中小房企，随着经营压力的不断加大，面临着生存困境，但自进入2月以来，随着新冠肺炎疫情攻坚战形势不断向好发展，中央和国务院适时作出了统筹推进疫情防控和经济社会发展的工作部署，全国各行各业开始有序复工。但因此次疫情对经济冲击较大，从中央到地方，各级政府纷纷地出台一系列有针对性的行业扶持政策。

　　在房地产方面，据统计，2月份全国共有24个省市自治区累计出台83条行业扶持政策，为企业和职工解决困难，以提振市场信心，促进行业回暖。与此同时，中央层面屡次强调，坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期仍是房地产调控主要目标。

　　春节期间新房供应：76城“零供应”春节后供应同、环比继续锐减95%以上——据CRIC监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看，累计总量仅为25万平方米，较疫情爆发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外，其余城市均为零供应，疫情对房企供货的负面影响不言自明。与去年春节假期（除夕到初六）相比，2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平，可春节后一周（初七-十三）随着疫情形势逐步严峻，84城供应量再度骤降至4万平方米，与2019年同时期相比降幅达97%。

　　春节期间新房成交：春节周24城零成交环比跌93%节后周27城零成交同比跌95%——因疫情防控措施不断严厉，且居民焦点集中于疫情发展，而无心购房，2020年春节期间新房成交情况非常不理想。据CRIC监测，春节期间（除夕到初六），88个重点城市的成交量仅为37万平方米，本应是返乡置业的高潮期，而三四线成交情况也相对惨淡，部分城市甚至出现零成交。分能级来看，疫情初期即春节假期影响最大的还是一线和三四线，成交量较去年同期降幅均达到了40%以上，而诸如宁波、苏州、济南、长春等部分二线城市成交表现依旧可圈可点，受疫情波及程度相对较小。疫情后期即节后一周，各能级城市成交量基本都面临“跳水式”下跌，较去年同期降幅都在90%以上。

　　销售渠道受阻—从1月底开始，受疫情影响，响应省、市级房协暂停售楼处销售的倡议，各售楼处在长达一个多月时间里都处于关闭状态，销售渠道受阻，只能由线下转到线上。

　　疫情之下，多地线下售楼处陆续关闭，原本应该热闹非凡的楼市急速冰冻。在线下实体销售无法开展的情况下，房企开始转战线上售房，自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处，危中窥机以期应对疫情带来的严峻挑战。线年开年楼市的代名词。

　　据CRIC统计，TOP100以内房企发起线家。另外，在线上售楼处项目覆盖上，很多规模房企基本可做全覆盖，如碧桂园和恒大线上售楼处目前已覆盖集团全国所有项目。建立线上售楼处，进行线上咨询、拓客、蓄客甚至交易成为了很多房企的最优选择。

　　房企现金流紧张—对房企来说，疫情期间最核心的问题是现金流，尤其是在2016~2017年时，市场预期较高，拍出不少高价地，高价地存量较大。再加上整体二级市场的流量受到了影响，很多房企甚至是头部房企的现金流压力都非常大。

　　商办类产品购买力减弱—商办办公类产品，一般自用比例较大。受疫情影响，众多行业控制现金流的需求较高，商办类产品购买力会稍微弱一些。所以建议推迟商办类产品的供货。

　　受疫情影响，1月下旬开始，各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处关闭、新房销售几乎停摆。疫情对国民经济的冲击短期内不可避免，对房地产公司生产经营计划节奏产生了影响，尤其是一季度业绩将明显下滑。纵观全年，2020年销售压力会加大，要在后面三个季度追赶年度总目标，但销售创新的手段目前看并不多，迫于资金和年度目标的压力，有可能出现区域踩踏性的白刃战。今年的疫情，导致房企缺资金，缺利润，因此库存必须要严控，但如何不减价去库存，则又是一个挑战。

　　从全年来看-—疫情的直接影响主要是导致需求延后。每年的1-2月是房地产传统的销售淡季，从历史上看，销售占比一般是从一季度到四季度逐渐提升，最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到较好的防控，预计受挤压的需求会在二季度释放，后续带动市场回升，中长期稳定趋势仍将保持。全年楼市成交预计并不会失速，成交量也不会显著退坡，行业大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

　　产品需求—由于疫情导致居民日常的居家时间大幅增加，客厅、餐厅的尺度空间乃至多卫等原先被市场忽视的功能空间俨然成为居民置业的痛点需求，因此对于住房的功能性会产生更高要求。受此影响，未来改善性需求将持续释放，大面积、舒适性产品将更受市场追捧，成交占比有望进一步提升。

　　物业服务水平—新冠肺炎疫情的影响下，小区物业的服务水平一目了然。优质物业大都能第一时间采取有效措施，例如实施严格的出入证管理，电梯等公共空间做到勤打扫、消毒，在一定程度上可以降低新冠疫情感染的可能性。疫情之前，物业管理因素在客户买房决策中占到10%的比例，现在能上升到近50%。物业管理服务水平，对于整个价格溢价以及选择因素，未来可能会有20%到30%的影响。

　　在未来行业竞争格局中，“房子是用来住的，不是用来炒的”，企业分化和项目分化将成常态，经过此次疫情的考验，产品和物业服务将回归初心，为更多购房者买单的决定因素。

　　3月3日，山东省人民政府发布贯彻《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》加快推进城乡融合发展的实施意见。推进城乡要素融合，放开农业转移人口落户限制，加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户，济南、青岛中心城区尽快放开落户限制。要求全面实施居住证制度，确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，城镇建设用地的增加规模和吸纳农业转移人口落户数量挂钩，加大省级财政对农业转移人口落户较多的地方的一个资金奖励度，然后在市县国土空间规划编制和用地计划方面统筹考虑安排进城落户人员和新城镇建设，维护好用户进行土地承包权宅基地的使用权、集体收益的分配权，支持引导其依法自愿有偿转让。

　　全省大背景下，通过放开落户条件，吸引更多的农业人口转移，将获得更多的财政支持和更多匹配的土地指标。也就是说，在整个一级市场上，政府会加大土地供应，进而获得更多与城区常住人口规模相对应的基础设施的建设标准。从原来的新基建背景带动下，会有新的政策去匹配，它会进一步的推动现有城区进行大规模扩张建设，为城市发展创造一个良好的条件。支持济南建设国家中心城市首次写入省政府工作报告，为省会济南的发展带来新的利好。与此呼应的是济南市建设国家中心城市3年行动规划，明确提出到2022年底，城市能级大幅提升，辐射引领作用明显，加强国家中心城市建设取得显著成效。这个政策，和之前发布的政策是匹配加和加强的关系。综合看，无论是在山东发布的政策，还是济南的人才落户政策，都预示着在这个疫情结束后，中国城市新一轮的抢夺不仅是优秀人才、更多是劳动力储备的开始。