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多地限购松绑 房地产政策优化再加码
作者:佚名    房地产政策来源:本站原创    点击数:    更新时间:2024/2/9    

  近期,多地楼市出台重磅政策。1月30日,上海优化住房限购政策,支持非上海市户籍单身人士购房。同日,苏州市住房和城乡建设局一位工作人员对中国商报记者表示,购买新房、二手房不做购房资格审核,新房限售政策仍为两年。此前的1月27日,广州市人民政府办公厅印发通知,放开120平方米以上的户型限购。

  业内人士普遍认为,广州、上海及苏州出台楼市政策之后,北京、深圳逐步调整限购政策的预期越来越强。

  上海新政明确,自1月31日起,在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房,以更好满足居民合理住房需求,促进职住平衡、产城融合。

  易居研究院研究总监严跃进分析,上海本次政策主要在几个方面做出了调整。首先,取消非上海市户籍单身人士限购。此前非上海市户籍人士购房需满足“5年社保+已婚”条件,而现在取消了“已婚”条件。其次,明确优化限购区域范围。此次非上海市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房,但崇明区除外。外环以外区域约占上海市六成的房源量和交易量,这一政策可更好满足相关群体首套房或刚需房置业需求。再次,更优人才购房政策继续实施。此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域,继续实施已出台的更优人才安居购房政策,即缴纳社保或个税满3年即可购房。

  “该举措能够满足多样化和多元化住房需求,更好促进区域职住平衡和产城融合。”严跃进表示。

  在上海放宽限购政策之际,苏州也出台相关政策,且实施力度更大:全面取消限购,不再对购房资格进行审查,购房不再限面积及套数,但新房限售政策仍为两年。

  “苏州不做购房资格审核,其实就是完全放松了购房资格,这是对限购的最大松绑。”严跃进在接受中国商报记者采访时表示。

  事实上,这并非苏州首次进行楼市松绑。2023年9月,苏州市出台《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》的通知,明确满足改善性住房需求,对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。

  “从苏州此次放松的逻辑来说看,此前是松绑了中大户型的物业,而现在相当于放松了中小套型物业。这说明松绑尺度加大,也使得各类户型的物业都可以认购。”严跃进表示。

  而苏州持续优化楼市政策,此次又取消了限购,或与当地市场总体较为低迷有关。克而瑞监测数据显示,2023年12月苏州新建商品住宅成交面积48万平方米,环比增长17%,同比下降26%。累计来看,苏州2023年全年新建商品住宅成交面积571万平方米,同比下降22%。从房价变化来看,2023年12月苏州市场均价为28437元/平方米,环比下降0.7%,同比下降3.43%。

  中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示,苏州此次开放限购,一方面与2024年江苏省政府工作报告提及的“一城一策”调整优化房地产政策、支持盘活存量土地,有力有序有效消化存量商品房等相呼应;另一方面也可以打开需求端,对苏州吸引更多外来人才产生一定的积极作用。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在刚刚过去的12月,一线城市二手房价格环比下跌1.1%,房地产市场下行的压力依然加大。2024年1月的前四周,一线城市北京、上海、广州、深圳新房交易环比分布为-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%,市场整体仍旧在下行。

  1月26日,住建部在城市房地产融资协调机制部署会上明确,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

  李宇嘉认为,这意味着要将调控权力交给地方,把稳定行业和市场的责任也交给地方,夯实地方主体责任,实现权责对等,提高政策响应速度,更好地维护市场的稳定。不论是广州1月27日对限购政策进行松绑,还是苏州、上海出台的楼市新政,都是在这种背景下产生的。

  “近期房地产支持政策持续在楼市需求端发力,应该说找准了当前楼市低迷的症结所在。特别是一线城市政策的变化往往具有风向标作用,这预示着2024年第一季房地产支持政策有望全面加码。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

  严跃进认为,近期广州和苏州的限购放松,对于理解政策逻辑具有积极作用。这说明2024年是限购全面放松的重要一年,有别于2023年的局部放松逻辑。

  李宇嘉认为,预计北上深等城市下一步的政策调整会收缩限购范围,逐步取消外围区域限购,以解决外围区域去化困难的问题。如果市场依然低迷,在完成外围区域限购调整以后,接下来才会考虑中心区如何调整限购政策。

  “我们判断,后期政策面将通过下调房贷利率下限等方式,持续对房地产行业实施定向降息,这方面的政策空间较大。”王青表示,考虑到楼市具有“买涨不买跌”的特点,限购政策往往在楼市过热时有较好的降温作用,而在楼市偏冷时,放开限购作用相对较弱。当前重点仍是要进一步下调居民房贷利率,这是降低居民购房成本,扭转楼市预期的关键一招。

  近日,在住建部、金融监管总局召开城市房地产融资协调机制部署会后,各地迅速行动、抓紧落实。

  目前,广西南宁市已建立房地产融资协调机制,并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

  重庆市也通过房地产融资协调机制,梳理出第一批房地产项目“白名单”314个,融资需求约830亿元,涉及22家融资机构。重庆市住房和城乡建设委员会相关负责人称,将房地产开发项目纳入“白名单”后,将通过各区县房地产融资协调专班,搭建政银企融资协调平台,指导项目“白名单”企业和主融资金融机构,积极推动项目融资。

  云南已组织指导16个州(市)通过房地产融资协调机制,筛选确定了第一批房地产“白名单”项目619个,融资需求1519亿元,并及时推送到各有关金融机构。其中,昆明市第一批房地产项目“白名单”212个,融资需求约916亿元。

  湖北也确定了第一批221个房地产项目“白名单”,经过城市房地产融资协调机制审核,已经推送至各金融机构,涉及16个市州、融资需求712亿元。

  业内人士表示,从项目层面落地给予融资支持,对于银行来说风险更为可控,将进一步提升银行对房地产的融资支持力度及放款速度,从而能提升行业供给侧及增强“保交付”能力,改善行业基本面。

  国金证券认为,在供给侧,主管部门积极推进城市房地产融资协调机制,支持房企合理的融资需求,首批房地产项目名单有望在近期落地并争取贷款;在需求侧,继上周广州放开120平方米以上限购后,上海放松了外环外单身限购,苏州全域放开限购,核心城市正进一步加大政策力度,助力房地产市场企稳。

  华福证券表示,调控政策的持续宽松,有望带动购房预期的持续改善,释放有效购房需求。特别是在当前政策基调下,调控政策的决策权进一步下放,在当前广州、上海等城市持续实施宽松限购政策的基调下,其他城市有望进一步跟进,带动市场修复。(王彤旭)

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