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  地产板块的博弈           ★★★ 【字体:
地产板块的博弈
作者:佚名    房地产政策来源:本站原创    点击数:    更新时间:2024/2/12    

  2023年7月政治局会议提出“适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。继2022年11月的地产“三支箭”后,政策调整预期或是地产股行情回暖的原因,根据Wind数据,2023年7月25至31日,申万房地产指数累计上涨12.6%。

  2012年之后,地产股的超额收益可能主要来自于困境反转,反转的基准点是超预期地产政策,本篇通过历史回顾,帮助投资者理清行情的锚与节奏。

  2012年开始,地产股的政策博弈属性增强,以政策预期为基准的困境反转逻辑可能占主导,具体为地产销售的下行期,市场对未来的政策预期较强,在政策落地后,超额收益回落。而2012年之前,商品房销售与地产股超额收益同步性较强,估值较高,具有成长性行业的显著特点。行业迈入成熟期后,伴随经济结构转型,地产股不再为资本市场主流资金所青睐,2012年之后的主要地产下行周期,均出现地产下行加速,地产股超额收益反而提升的现象。

  2017年开始地产股博弈难度加大,体现为超额收益减小、持续时间缩短、短期内博弈次数增加,“出力不讨好”的特点越来越明显。投资者投资经验的积累,政策有效性的边际下降,以及宏观经济增长中枢的下移,都使得地产股的博弈走向明牌化和内卷化。例如2017至2018年出现3次持续时间不足2个月的地产股超额收益期,2021年以来,伴随地产的深度下行,市场开始喜欢在重大会议和地产风险事件发生后,押注超预期政策。

  综上所述,影响行情节奏的可能有以下几个因素:一是政策空间有多大,当前二三四线地产销售仍弱,但一线年行情启动之前的地产市场有较大差异;二是机构化之后,投资者学习效应大幅上升,行情演进的效率较高;三是存量博弈市场中,如果出现其他逻辑更顺的低位板块,资金的分流可能也会影响地产行情的高度与斜率。

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