2007年1月26日，广西房地产协会召开第七届二次会员大会，共商广西房地产发展大计，朱中一秘书长在会议表示广西的房地产发展还是很健康的，今后的发展空间还很大，并对全国房地产形势进行了探讨：一、2006

　　2007年1月26日，广西房地产协会召开第七届二次会员大会，共商广西房地产发展大计，朱中一秘书长在会议表示广西的房地产发展还是很健康的，今后的发展空间还很大，并对房地产形势进行了探讨：

　　2006年工作进展情况，项工作是全面落实房地产市场调控政策措施。一年来，我们一直以贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构，稳定住房价格意见的通知为主线，逐步调整住房供应结构，合理引导住房消费，整顿和规范房地产市场交易秩序。根据我国人多地少、资源短缺的实际，提出了住宅套型建筑面积90平方米以下的住房面积占新建商品住房开发总面积70%以上的结构比例要求，综合运用经济、法律等必要的行政手段加以落实，从建设部会同有关部门对部分省区市贯彻落实房地产市场调控情况的督促检查情况来看，各地区、各部门认真贯彻落实各项房地产市场调控的政策措施，取得了初步成效。1、住房价格涨幅逐步趋缓。2006年12月，70个大中城市新建商品住房销售价格同比增长6.3％，比去年同期回落0.8个百分点，部分地区商品住房销售价格过快增长的势头有所扼制。2、房地产开发投资增长平稳。2006年，房地产开发投资比上一年同比增长21.8％，比同期固定资产投资增长2.2个百分点，增幅保持平稳，城镇房屋拆迁规模得到有效控制，前三季度房屋拆迁面积同比下降17.6％。3、住房供应结构调整有了很好的开端。新开工商品住房项目中，套型面积90平方米以下的套性比重明显提高，开展了住房状况调查，制定了住房建设规划。截止2006年12月20日，省会城市以上的城市全部完成了住房建设规划编制工作的公布和备案。地级以上城市完成编制的占92.3％，已经公布的占68.3％。4、住房保障制度工作力度加大。截止2006年12月20日，地级以上城市全部建立并实施了廉租房制度，河北省所有的市县全部建立了廉租房制度，北京、成都、南通等城市将廉租住房的覆盖面扩大到了职工工资家庭或低收入家庭。天津采取了大户型标准、销售价格、销售对象等方式，招标选择经济适用房的建设单位。另一方面，市场秩序有所好转。自从国家发改委、国家工商总局下发了关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知，预计用两年时间，分四个阶段有重点的进行专项整顿，并曝光了32起扰乱房地产市场交易秩序、损害群众利益的典型案例，目前已经进入了自查自纠和督查阶段，依法处罚了北京美丽园、广州华南新城等十多起物业管理纠纷。投资型的购房现象明显减少，税收、信贷、土地等相关措施得到了逐步落实。

　　应该说，这些成绩的取得是来之不易的，但在看到成绩的同时也要看到一些问题：一是住房结构调整工作还处于起步阶段，矛盾依然突出。按规定，应该是2006年12月要全部完成住房编制工作，但地级以上城市有7％没有编制，31.7％没有公布，可能在县级城市差距就更大了。截止2006年9月底，90％的县级城市没有公布住房编制规划。2006年1－4月，40个重点城市公布的商品住房套性建筑面积平均为113平方米，套性建筑面积90平方米以下的比例为20.5％，这说明结构调整的任务还很艰巨。二是部分城市房价的涨幅仍然偏高。2006年年底，新建住房售价同比涨幅比较大的城市有：秦皇岛11.8％、北京10.4％、深圳10％、福州9.8％、厦门9.1％、成都8.5％、广州8.83％。现在把房价涨幅高于7％，高于GDP涨幅的看做是高的涨幅了，上海2006年的房价涨幅是－0.1％。二手房销售价格的涨幅：郑州12.4％，深圳11.4％，大连10.5％，北京10.3％，长沙8.9％，南昌8.7％。三是部分地区的住房保障工作仍然滞后，还有少数城市没有建立廉租房制度。原因主要是部分地区对经济适用住房的管理不到位，供应对象、面积标准不明确、审查不严格，困难群体的住房保障差距还很大，这应该引起大家的重视。根据2005年建设部、民政部关于对低保家庭住房状况的调查，符合当地廉租住房保障条件的有440万户，却只有14万户家庭享受了廉租住房保障，占低保家庭总数的比例不到3％。据国家人口普查资料显示，住房困难和没有能力解决住房问题的低收入家庭达1260万户，除了440万户，还有大量的困难群体需要国家来保障，由此看来，我们的任务是艰巨的。四是我们建设领域违法违规的现象还比较严重。五是我们国家目前的住宅方式还比较粗放，资源的浪费现象还比较严重。六是住房公积金的缴存额度差距还较大，资金利用率不高，资金挪用的现象时有发生，此外，落实土地信贷方面的政策措施还有待于完善。以上是对2006年贯彻落实国家宏观调控政策的总体评价。

　　二、我想着重说一下今年和今后一段时期对我国房地产发展态势的预测或者说是展望。客观地说，预测房地产的发展态势很难，为什么难呢，有四个因素，一是我国的房地产市场具有明显的地域性但又是跟工业化、城镇化、市场化、国际化密不可分的，中国是这样，世界其他地区也是这样。二是我国中东西部的差距很大。坦率的说，这几年我们也在反思，我国的房地产调控的宏观调控政策措施为什么出现文件出台不少，而落实情况很不理想的现象呢。这是因为很多政策不落实，一落实都搞一刀切，站在国务院的角度来看，这个问题的处理也是比较困难的。地方的差异，如何因地制宜，如何贯彻好国家的政策，这个统一的难度很大。三是我国房地产从金融、税收、土地、城乡规划等相关产业的关联度很大，任何一个行业都会对房地产业的发展有影响，预测难度大。四是房地产行业人人都有发言权，同一个人在买房以前和买房以后的立场就可能不一样。买房前总希望房价低一点。买房后又希望房价能。因此要一项政策有90％以上人都拥护的很难。因此，对于这四个因素，坦率地说，要预测房地产市场的发展也很难。我总体评价是，2007年我国房地产市场比较全面地步入了转型期，进入了理性、稳步发展的阶段。为什么说是进入了转型期呢，一个转变是要转变消费观念，并不是房子就要越大越好；第二个转变是建设模式的转变，就是从过去的资源消耗型向资源节约型、环境友好型转变，还包括住宅产业化等等；第三个转变是从过去过分强调商品住房的商品属性转变成比较强调住房的公共产品属性，强调公平和社会保障；第四个转变是税收手段对房地产调控力度越来越大。今年是特别明显的，从今年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳，新增建设用地有偿使用费提高一倍，城镇土地使用税的额度标准提高了两倍，两税一费的实施，拉开了2007年宏观调控的序幕。房地产持有环节的政策的出台也是时间问题。这些政策在某种意义上的调控力度比现在的要实在一些。第五个转变是房地产的融资方面在今年可能会有新的突破。第六个转变是转变工作作风，狠抓落实。这几年，政府部门发布了很多文件，中房协2002年就汇编了140多项政策，政策出台的频率很大。从今年开始，政策的出台频率没有那么高了，但从部门工作方式上看，抓政策落实的力度要加大了。第七个转变就是随着这些转变的逐步落实，对房地产企业来说也要转变，面临优胜劣汰的转变，要依靠依法经营、理性发展、加强管理、降低成本来提高自己的效益。

　　今年工作要抓住几个要点：一是要统一认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实。为什么把统一认识放位呢，去年在工作上的问题，主要是一些地方政府对宏观调控的认识还不一致，因此能不能统一认识是今年一项很具体很重要的工作。完善配套的工作很多，可以说国六条是国八条的完善配套措施，当然也有调控的政策在里面。狠抓落实是今年政府部门转变工作作风的一项重要工作。二是要加强对房地产的合理引导和有效调控。合理引导是根本性的，国六条最核心的东西是什么呢，就是要转变消费观念和转变建设模式。有效调控就是要将各项政策落到实处，狠抓落实。这两年的房价就是稳中有升，涨幅趋缓。从长远来看，还是要结合住房制度改革和房地产市场发展的经验，进一步深化改革、标本兼治，完善法制，使城乡的住房状况得到进一步改善，能源利用更加合理，房地产市场更加规范，房地产业能够持续健康发展。

　　我具体讲四点意见：是我国的房地产还有很大的发展空间，这个时间段是今后一二十年没有问题，这是对范围来说的，但也有个别地区基本饱和了。这么判断有以下几个原因：1、这个期间人民的生活水平会进一步提高，对住房改善的需求还是比较旺盛的。2、我国的城镇化建设在这一阶段还在稳步推行。这个阶段是我国城镇化的快速发展时期，必然导致更多的农业人口向大城市转移来买房。我国在2005年底的时候有13亿人口，城镇人口为5亿6千万，城镇化律为43％。这个期间，我国城镇化率每年提高1.4个百分点，提高幅度比较大。我国提出我国的城镇化率为每年增长0.8个百分点是比较适宜，发展太快了会导致出现一些问题。这个观点中央政治局最后采纳了。原因有很多，最后提出来了0.8%比较合适，这个观点后来终于被采纳了，中央在编制十一五规划的时候就提到了城镇化率十一五期间每年提高4个百分点，当时就是这么出来的，当然各地情况不一样，各地可以发展不一样，但是刚才我们讲的思路性的东西，各地是可以考虑的。这个快速的发展，但是怎么处理好城镇化的幅度问题，处理城乡整治的问题，是一个大学问。牵涉到社会各个方面的问题。在与城镇化有关的还有一个问题，到2020年我国人口有14亿5千万人，城镇化率那时达到53%，到2030年的时候人口达到15亿人左右，那时的城镇化率是65%左右，一般来说，西方的发达国家城镇化率达到70%以后就平稳发展了，我国在65%以后就平稳发展了，因为我国差距较大，国家要解决吃饭的问题很严峻，只有靠我们自己，所以我们城镇化率到65%以后就不再增加了，这是很重要的内容。我讲这个城镇化都是用来分析住房的，城镇化率肯定在快速发展，住房的需求很大，但是各地要做好预测，另外在城镇化里头还有一个特别的问题，因为我国的流动人口的住房问题也是一个特别难的问题。我国目前的流动人口大约有一亿四千万左右，按现在每年增加0.8%个百分点来算，真正在城里安家落户的有一千万到一千三百万左右，大量的人口还是流动的。这将是一个长期的社会现象。城市不可能为这么多的人口提供就业机会，这个市很复杂的问题。各地在研究住房的需求的时候，可能要规范、理性的看待流动人口进城的需求到底有多大，有些是离土不离乡的，有的可能是到县城的，有的可能是到大城市的，这个情况的调查清楚不清楚，跟房地产将来的需求真实性、会不会又泡沫有很大关系。所以这是我们国家的一个很重要的特点。城镇化在继续推进，住房需求量是很大的，但是各地要慎重的对待流动人口的住房问题。

　　第三个原因就是还有城镇人口的自然增加。到2030年我国将有15亿人口，现在又13亿人口，还要增加2亿，新家庭的需求，旧城改造的需求增加，这个需求是很大的。

　　第四个原因就是工业化现代化的推动，工业用房、商业用房还有很大的发展空间，所以房地产在来说，今后二十年还有很大的空间。但是各地的情况差距很大，主要有两个，一个是城镇化率的差距很大，这两个差距就给我们各地的房地产市场带来了很多的差异，这个就是为什么国十五条要强调各地要做好调查，搞好当地居民自住房的调查工作，因为这样才是最实际的，最实在的，搞不好的话就会出泡沫的。刚才我们将的流动人口多了，可能摸不准，另外一定要根据当地的土地资源、能源情况等环境综合承受能力来做好住房建设规划，并将住房建设规划作为主要内容纳入城市总体规划给与落实，这样才能促进房地产业的健康发展。要发挥房地产业带动经济发展的重要作用，同时也要抑制房地产投资的过快增长和房价的过快上涨，防止泡沫的形成和积累。这个内容也是在今年的经济工作会议上讲话的内容，这个是一些房地产发展较快的、较热的地方要注意的问题。

　　第二个判断是房地产投资结构特别是住房供应结构将日趋合理。今后90平方米以下的面积将成为以后的主要户型，这个是不容怀疑的。一方面，从当前来说，是住房不足，但是更重要的是考虑我国的国家人均土地资源的需要，我国人均土地面积不足世界的三分之一，人均耕地面积不足世界的十分之一，而人口现在每年还在增加，城镇人口增加，城镇建设用地十五期间每年增加400万亩，人口在增加土地在减少，这个问题很现实。我们在2010年前一定要确保18亿亩的耕地面积，这个底线是无论如何都不能突破的，这样我们考虑房地产90平方米的面积不仅仅是考虑我们的消费问题了，也考虑到土地资源的问题了。

　　同时这个不仅仅是房地产本身的问题，更加关系到国家粮食安全的问题了。我们的粮食安全问题只能我们自己解决。两个问题要一块了考虑。如果我们仅仅说加拿大、美国等国家，这些国家的国土面积和人口是怎么样的啊？加拿大国土比我们大，人口不到4千万，美国比我们小一些，但是人口比我们少的多，他们可以通过市场调节就可以了，但是我国不行啊，所以我们要学习韩国、日本、新加坡、香港的模式，，因为我们的人均土地资源与他们的状况比较接近，而且也是这些国家在人均居住面积上都是受规定的，包括日本韩国，他们在制定90平方米以下面积是上世纪的七八十年代，套内面积在80平方米以下，当时他们的人均收入是1万到2万美元，而我们制定这个规定的时候是人均收入1700美元多一些。

　　在住房供应结构里面，商业地产也有结构问题，现在大城市里头的高档商业地产比较多，贴近老百姓生活的商业网点考虑比较少。工业地产也有结构问题，工业地产的结构本身是随着工业的调整结构而调整的，但是我们不是这样的。

　　第三个问题，要注意构建多层次的住房保障体系，要解决好低收入家庭的住房问题，应该说1988年随着住房改革制度的开始，在推进住宅地市场化方面已经大大的前进了一步，那是虽然提出了要有社会保障，但是实际我们注意不够，但是也有客观上的原因，是正在深化住房改革的时候遇到了金融危机，国家采取了积极的财政政策，鼓励消费，这个政策在当时的情况下取得了积极的效果，，起码在地域金融风险方面取得了积极作用，但是回过头来又两个问题，一是住房保障做得不够，另外就是人们的住房消费胃口被拉大了，很难转变了。所以现在我们要理性化了，要在保障这块加大对廉租房的投入，汪部长也强调过要在县级城镇在07年里头建立廉租住房制度、生活保障制度、家庭住房困难户的住房应保的要尽量保。这个工作中央也很重视，要求地方从土地出让金里提出5%、公积金增值部分用于廉租住房的建设，另外地方也要加大投入，保证这个工作的进行。另外，对于经济适用住房，在刚启动的时候是供应中低收入家庭的，而从去年开始有明确的讲师供应低收入家庭了，没有中字了，这是一个重大的转变，另外在去年的中央工作会议上，还讲到了要规范和发展经济实用房，但是到今年的经济工作会议上这个提法已经改成了要改进和规范经济适用住房。这个文字上的转变表明中央的思路在编，总的来说经济适用房下一步是要改进和规范，属于规范的方面是指对供应对象，建设面要进行控制，将来的经济适用住房将会随着收入的增加建立推出机制，还有其产权的取得等问题。要改进的是逐步由租售并举向租赁过渡，将有保障性的政策性的住房向保障性的住房过渡，和廉租房逐步接轨，这就是改进的地方。当然各地情况不一样，改进的步伐也会不一样。

　　住房保障还有一项重要工作，就是要加强和完善对公积金的监管，这里有两个问题，一个是公积金的缴交率会提高，07年要提高到5百分点，另外还有一个是理顺管理体制完善监管制度确保安全的问题，使公积金将来更好的帮助低收入家庭的方面有所突破，还有就是我们国家的老龄化趋势在加快，老年人口数量加大，是我国的一个严肃问题，05年底60岁以上的人口占总人口的11%，65岁以上的人口占总人口的7.6%，我国已经开始进入老龄化社会。我们的住房怎么样与老龄化社会相衔接，使一个重大的问题，尤其是现在大多是独生子女，要养活双方的老人，经济压力很大。有人提出借鉴西方的反向抵押保险的办法，贷款养老，有关部门也在考虑这个办法，这个是将来中国住房问题的一个重要发展问题。

　　第五项工作是确保住宅产业化，提高住宅品质，改善人居环境，这也是一项非常重要地工作，而做好这项工作的关键就是抓实际和产业化的结合，具体的设计到了五项工作，一是注重住宅小区的规划设计、生态环境设计、住宅内部功能设计，在较小的套型内创造出较高舒适度的房子；二是建立健全住宅的性能评定、部品的认定和淘汰制度，推广应用利于环境保护、节约资源的新产品、新工艺、新设备；四是积极稳妥的推进旧住宅小区的政治和棚户区的改造，加强城镇旧住宅的维修和养护、管理，改善居住环境；第五是推进城中村的改造，防止产生新的城中村。

　　目前我们的防务和公共建筑方面有两个问题，一个是寿命问题，客观的说我们的住宅寿命普遍不高，这与规划的短视、施工单位的偷工减料、监理的不到位、建筑材料的质量关系密切，这个问题要引起注意，尤其是在物权法出台以后，建筑是会继续延长使用的，大家就更加关注建筑的寿命了，不论是开发商还是设计方，都要注意这个。另外就是大型公共建筑，这也是中央和媒体非常关注的问题，今后中央会采取综合措施解决大型公共建筑贪大求洋、浪费资源、缺乏特色的问题，建设部已经和其他五部门联合颁布了《关于加强发行共建筑规划设计管理的通知》，要求2万平方米以上的公共建筑要组织国内的设计单位来设计，避免盲目国际招标，还要建立公开透明的专家评审和公示制度，接受社会监督。

　　第六就是要进一步做好稳定住房价格的工作，使住房价格更加合理。这个方面市场会进一步规范，土地供应会越来越小，囤积土地的可能性越拉越小，进一步发挥税收的监管作用，这些到位以后价格自然就会趋于合理。另外随着保障制度的建立和租赁市场的完善，也会促进房价的稳定。我们也讲了房价的总体判断是稳中有升，是不会像媒体说的下降的，但是涨幅要平缓，就是住房销售的价格、租金水平比当地的GDP水平稍低的，但是和中低收入者的可支配收入增长水平与支付能力是相适应的。房价过高、涨幅过快的地方要加大限房价、限套型的中低价位的住房供应来调控。

　　第七要加强对农房建设的引导，改善农民工作的居住条件，包括两个方面，要按照规划先行，农民自愿，因地制宜，讲究实效的原则，要提高村庄的整治力度，加大农村住宅建设的基础支持，节约土地，提高功能品质，完善功能配套。在改善农民工住房条件方面要注意农民工的居住生活特点和支付能力，兴建农民工公寓，发展租赁市场的方式来解决其基本的住房需求。

　　第八要加强对住宅小区的物业管理，构建和谐社区。将来随着物权法的出台，公共配套设施的产权界定问题，住房维修基金的使用和管理问题，业主委员会的素质，与居民委员会的关系问题，还有提供服务与收费标准是否对等的问题，都会成为社会关注的热点。

　　第九进一步拓宽房地产金融资渠道，完善金融制度，最近部里与人民银行开会，我也参会并发言了，我认为首先要客观的评价商品房预售制度，而且将这个制度随着市场的发育完善逐步让地方来决策，不要全部统一来执行，现在规定预售标准对一些地方来说有些高。随着以后融资渠道放宽以后，预售的问题也会慢慢解决。

　　第十进一步完善税收方面的政策，完善相关的法规，从经济、法律，辅助以行政手段进行房地产的调控。

　　最后我还要给大家提醒一下，今年的房地产市场总的是在转型期中稳步的发展的，但是我个人感到有四个方面的不确定因素影响着房地产的发展：

　　三是随着金融市场的进一步放开，外商对人民币的预期，使外资进一步进入房地产市场；