1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

　　正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。

　　“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政策大年”，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

　　通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值。

　　各项融资渠道重新开闸，优质房企或将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。

　　涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。

　　在确定房地产仍然是支柱产业后，2023年的各项鼓励性政策或将加快出现，我国房地产行业有望进入到一个新的周期。

　　“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

　　基于58安居客房产研究院“楼盘交付信心指数”的研究，在2022年11月榜单中，郑州的万科、保利和华润的项目共占据15席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，2022年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

　　根据财政部公布的各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。

　　2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政策的影响下，叠加疫情和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。

　　2022年，受整体市场持续低迷影响，房企的销售业绩普遍下滑。2022年1-11月，千亿房企减至19家，2011年同期这一数据为35家，2021整年千亿房企41家。

　　2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。

　　只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复。近期，刺激政策更是利好迭出，至少释放了三大信息：

　　目前政策的变化，对于房企，尤其是供应侧房企融资端的修复，已经做得非常到位。

　　“长安米贵，居大不易”，对于很多新青年来说，到一个城市最先选择的就是租房。租赁市场未来将如何发展呢？

　　2022年住房租赁政策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向。从全国来看，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中有分化。

　　2022年，受到国内多地疫情反复的影响，毕业租赁旺季缺席。2022年三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，2021年7月，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，确立了今后我国要加快构建以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的三位一体的住房保障体系，主要由租赁类住房承担保障性居住问题的解决。

　　“三位一体”是两种方式，一个是租房解决，一个是产权买房解决，但是租房解决里面又分成两块，一个是叫公租房，一个是叫保障性租赁住房。

　　从未来发展方向来看，“十四五”期间，保租房一定是政府重点推进的大力的方向，从供应来看，五大渠道保供应，公募REITs金融支持。

　　“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，对于房企而言，近些年从业者纷纷在寻求第二曲线。整体复盘下来，能够做成功或者目前来看做得相对不错的第二曲线基本还是与主业相关。

　　“待到山花烂漫时，她在丛中笑”。“数智化”是指数字化+智能化的合音，今年来被频繁提及。那么数智化对房地产企业来说意味着什么？

　　我们将数智化变革历程定义为金字塔式的发展格局。小程序等获客流量的兴起，让人们对数字化的认知从产品思维升级到流量思维；再往上走一步，组建数字营销部门，进行数字资产沉淀，则是由流量思维升级到留量思维；再往上走一步，便是融合技术于内外业务场景，对数字资产进行激活与管理，正式升级至数据思维。

　　近两年，安居客用数据思维构建了更高效的数字化营销服务平台，赋能房企实现数字化营销转型。

　　安居客以用户体验为根本，通过3D沙盘、VR带看、智能评测、实景航拍等数字基建，打造一体化沉浸式购房场景。

　　在数字基建的基础上，安居客通过云聚客、智客投等数字获客方式，帮助不同的企业获得与其匹配度更高的客源。

　　我们相信，随着整个疫情管控政策的调整，整个中国经济的逐步走向正轨，相信2023年一定会给到我们更多的精彩。

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