上半年的融资“三道红线”、房贷集中管理，以及“两集中”的供地等政策，似乎成为下半年房企销售、融资，土拍热情等“一秒入冬”，以及一些房企债务暴雷等事件的主因！

　　这似乎也为央行三季度例会定调“两维护”，以及12月中央政治局会议要求：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提及“促进房地产业良性循环”等宏观政策的吹风提供“顺理成章”的理由。

　　值此岁末年终之际，本文将从政策层面来回顾2021年，以及展望2022年中国房地产市场，另外还将通过对比2021年与2012-2015年的地产政策调整，表明当前地产政策有利于行业的复苏和发展。

　　对于2021年地产行业的政策面，克而瑞认为，全面去杠杆贯穿全年，从控制风险到产生风险后定调良性循环。

　　3月5日，政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

　　4月30日，中央政治局会议强调：增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　7月24日，房地产工作座谈会：分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

　　9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　10月21日，国新办发布会，银保监会统信部副主任刘忠瑞：保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。

　　12月6日，中央政治局会议强调：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“首次提出”促进房地产业良性循环。

　　12月11日，国家发改委副主任宁吉喆：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

　　上半年，房企融资“三道红线”、房贷集中管理新冠持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，很大程度上导致一些房企暴雷事件发生。

　　下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。

　　回首即将过去的2021年，尽管房地产行业去杠杆从控制风险到使得一些房企产生暴雷风险，但是就政策面来看：

　　房地产行业稳定发展还都具备较多有利条件，有理由相信经过了调整之后，房地产市场的长效机制将得到逐步完善。

　　1、房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度；

　　2、去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制；

　　接下来，将通过对比2021年与2012-2015年的地产政策调整，来佐证当前地产政策有利于行业的复苏和发展。

　　1）、2021年7月降准0.5%、2021年12月降准0.5%，两次降准提高了涉房资金的流动，并且资金流动偏向优质房地产企业。

　　2）、地方政府陆续公布人才购房政策，包括但不限于公积金使用门槛、人才购房补贴、落户政策优惠、税费调整等。

　　1）、2011年12月初、2012年2月末、2012年5月中旬三次降准缓解了开发贷和按揭的紧张程度，整体金融环境变得宽松。部分地方政策偏向提高公积金使用额度，调整后公积金贷款额度基本覆盖总房价七成。

　　从时间节点上看，首次降准后，开发贷端首先于2012年3月触底回暖，销售端（个人住房贷款）延迟一个季度后开始回暖。

　　2）、2015年4次降准5次降息大幅度提高的资金流动性，同时2014年930放松首套房认定标准、2015年330下调二套房首付比例等宽松政策将资金引流至商品房市场。

　　地方政策偏向于解除限购条款，扩大了购房资格人群，解放了大量购房需求，使大多数观望者提高了购房信心。

　　1）、从金融环境来看，2012年-2015年经历了7次降准、5次降息，大大提高了资金的流动性，而2021年央行进行了2次降准，充分释放了资金的流动性。

　　2）、从信贷环境来看，2012年-2015年推出了930、330及公积金调整等调整政策都有效推进了房地产行业的快速复苏。

　　对比2021年，监管层面对行业的表述亦相对正面、个别房企的风险处置有序推进，9月以来多个地方在人才购房补贴、公积金政策等方面亦出台了相应的支持政策，能够给行业带来积极的推动效应。

　　A、政策力度：本轮调整的目的在于使行业恢复到正常水平，因此政策的刺激力度不如前者，且在2021年两集中政策的影响下，本轮行业复苏的力度将不如前者。

　　B、政策范围：2012-2015年期间，从监管层放松到地方政策调整的扩散范围快速，且影响范围较大，而本轮调整积极落实政策的城市较少。

　　C、部分行业政策的限制：二手房参考价等政策对部分城市新房市场的压力仍然存在、两集中等或将对按揭额度提升带来一定制约。

　　坚持“房住不炒”不动摇仍将是主要基调，然后是“加快发展保障性租赁住房”、“探索新的发展模式”、“因城施策”，以及“支持商品房市场更好满足购房者的合理需求”……

　　概括来看：正如宏观政策层面所表述的，2022年房地产市场将进一步迈向“平稳健康发展”。

　　除了宏观政策之外，房地产市场的调控政策还包括：金融政策、土地政策、税收政策等。在这其中：

　　金融政策是守底线、防风险；土地政策要实现人地房挂钩；税收政策未来国家的方向是要增加房地产持有税。

　　“要坚持稳中求进，稳中求进既是国家大的总的政策基调，也是房地产企业未来发展应该坚持的原则，守住底线，把握政策方向。”