大家看新闻经常会看到关于限购、限贷、利率降低了等新闻，今天我来系统为大家总结房地产都有哪些调控政策，各项政策又是如何影响到我们每一个人的。每项政策均结合当下的政策形势以案例形式分析，让普通购房者可以清晰、全面的了解房地产各项调控政策。

　　房地产宏观经济调控最主要是通过行政手段，还包括国家的货币政策、财政政策。

　　一、 行政手段。行政手段是直接调控房地产市场的最主要手段，包括限购、限贷、限价、限售。

　　1、 限购。围绕这几个问题展开：能否买、可以买几套、城市每个区是否都限购、一手二手是否有差别。

　　限购政策与户籍挂钩，户籍人口门槛较低、非户籍人口有缴纳社保年限的要求。就拿杭州来举例。

　　首先看哪些地区限购。杭州除临安区、桐庐、建德和淳安三个县不限购外，其余区都属于限购范围。

　　再看具体的限购政策。对于户籍人口，落户满5年的单身限购一套新房、家庭限购两套新房；而未满5年的，社保连续缴纳2年，可购买1套新房。外地户籍，需要在限购区连续缴纳4年社保，才能买1套新房。

　　以上是新房的限购政策，对于二手房还有着不同政策。户籍满5年的与购买新房政策一样，对于未满5年的，则没有社保要求，可以购买一套。外地户籍购买二手房政策相对宽松一些，社保连续缴纳1年，就可以购买1套二手房。

　　由此看来，想在杭州买房的外地人，至少要缴纳1年的社保。但政策往往是给有心人准备的，我们注意到户籍居民想购买二手房是没有条件限制的。于是，我们来研究一下杭州的落户新政策——本科学历在杭州工作缴纳了社保即可落户。落户后买入二手房即可轻松突破限购！

　　2、 限贷。同样涉及到几个问题：能否贷款、可以贷几成、贷款的利率、贷款的年限。只有购房资格具备了，才谈得上贷款的问题，因而，要最先解决购房资格的问题，才涉及到贷款的问题。

　　与限购不同，贷款次数是全国范围内联网的。限购仅仅是针对这座城市，这个城市的购房名额用完了不影响你在其他城市购房，但如果有你有贷款或有贷款记录可能就不能再继续贷款了。

　　还是拿在杭州买房举例，在杭州首次购房且无贷款记录的，首付比例是30%；其他情形下的二套首付比例均为60%；对于在杭州已有两套房产或者全国有两套正在按揭的房产则需要全款。

　　在确定可以贷款以及贷款成数以后，贷款利率和年限就是需要关注的因素了。利率越低，利息越低；期限越长，每月的还贷压力就会降低。

　　就在9月29日，央行、银保监会发布通知“对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。根据国家统计局数据，部分二线城市，大部分三四线城市均满足上述条件，可以预见的是接下来全国大多数城市的首套房贷利率都将下探低于4.1%的下限。

　　贷款年限也是十分重要的因素，目前我国商业贷款年限最长30年，男性不超过65岁，女性不超过60岁。有些国家已有超过30年期限的贷款以及接力贷，不排除这些措施会成为未来我国的政策。

　　3、限价。就是政府部门对一个片区或楼盘设定的最高或最低售价。常见的是限制售价的上限，很多城市在土地出让环节还会限制最高竞拍地价，也是有控制房价的目的。政府为何要限价呢？先看看前一段时间知名经济学家任泽平的一段“房地产的不可能三角”的表述。他说，现在房子不能涨价，因为会增加实体经济成本。房子也不能降价，因为会增加金融系统风险。不涨不降也不可能，因为没有涨价预期，大家不会买房子，没有降价预期，大家不会生孩子！

　　我们应当如何正确的看待限价的问题呢？限价一般在需求旺盛的一线和强二线城市，限价的目的就是国家为了控制房价过快上涨。落脚点是在“过快”上，而不是“上涨”上。防止房价过快上涨的根本原因是什么呢？维持社会的稳定！倘若房价每年快速上涨，首先贫富差距会快速拉大；其次生产力、创造力会被投机炒房所取代，经济不能得到正常发展；最终导致经济风险以及社会不稳定因素的产生。

　　如果房价持续下跌也会出现很大问题：1、房价如果持续下跌，购房信心会彻底崩溃，从而加快众多房企资金链的断裂；2、全国大多数城市对于土地出让金的依赖较高，也就是土地财政，房地产信心的缺失会增加地方财政的困难；3、房地产行业的崩溃导致交楼出现问题，进而引起未交楼业主的短贷潮，引起金融系统的问题。

　　因而国家通过行政手段加以干预，让房价不过快上涨，维持平稳、与经济发展同步上涨的态势，是保证稳定发展不可或缺的策略。

　　3、限售。限售指房屋在办理房产证或网签一定期限后限制销售的政策。限售的目的是为了防止投机炒作，把房产的流动性降低其投机价值就变低了。

　　就广州而言，房产证满2年方可上市交易。按这个时间推算，如果买一手新房，从买房到交楼办证通常需要1-2年时间，从买入到可以卖出，整个周期约4年左右。

　　限制措施越是严格，当地房价越能体现出真正的居住需求的价格。例如长沙，限购、限售均执行非常严格，让投资客望而止步。

　　长沙在限售方面，不动产权证满4年方可交易，比一线年。此外，企业不能购买商品房，已经购买了的要在不动产权证满5年后方可转让。

　　当然了，长沙房价的稳定除了与限售、限购、严厉打击骗购等措施外，还与长沙充足的供应以及当地的福利房有很大的关联，供应充足、严厉限制炒房，让长沙的房价显得非常亲民。

　　二、货币政策。简单概括就是货币流通量以及使用成本。最为常见的工具就是调节存款准备金率和基准利率。为稳定经济发展和就业，我国今年的大行情是存款准备金率和利率都维持在较低水平。

　　1、存款准备金率。指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。存款准备金率越低，在市面流通的货币量就越多，反之就越小。打比方说，如果存款准备金率为7%，就意味着金融机构每吸收100万元存款，要向央行缴存7万元的存款准备金，用于发放贷款的资金为93万元，倘若将存款准备金率提高到7.5%，那么金融机构的可贷资金将减少到92.5万元。目前我国金融机构加权平均存款准备金率为8.1%，这是今年4月25日降低0.25个百分点之后的水平。

　　如果降准，商业银行货币量将会增大，批复贷款的周期会更短、更快。相信在去年申请房贷的人对等待放款是深有感触的。

　　2、基准利率。一年期LPR今年内已降低2次，从去年12月的3.8%降低至3.65%，累计下调15个BP；五年期LPR今年内已降低3次，从去年12月的4.65%降低至4.3%，累计下调35个BP。

　　房贷利率是锚定5年期LPR的，利率的降低就是为了降低购房整体的利息，从而降低按揭还款的压力。

　　在前面限贷篇的视频里，我曾说到9月29日，央行和银保监会发布了一则关于下调或取消部分城市房贷利率下限的通知。这则通知正是在全国房地产需求持续转弱的情况下，央行再次降低利率，促进房地产的回暖。

　　借款主要是赤字率，赤字数量占GDP总量的比例叫赤字率，赤字率是杠杆率的一个重要指标，反映政府借债情况。2020年疫情爆发那年，政府不得不借债，当年赤字率3.6%；2021年提出这个不能太高，得解决，去年把赤字率压到3.2%；今年初国家定的目标是2.8%，实际可能会突破3%；

　　税收体现在对企业税费的减免和延迟缴纳，近两年尤其对中小微企业的税收支持力度较大。

　　财政政策与货币政策相类似，越宽松，地方政府的杠杆率就会加大，投资基建就会加快上马。关于税收方面，就在9月30日财政部、税务总局两部门出台了楼市政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　目前房产交易个税满5年唯一住房免征，但各地征收费率不一样，大部分城市全额收取1-2%作为交易个税，上海、广州等城市二手房个税按照1%收取，但北京非满五唯一住房按照差额20%收取。就上海、广州，假设500万总价的房产，可以退税5万，而北京等城市部分房源能节省几十万税费。

　　对各地影响不尽相同，对上海、广州等城市影响很小，但聊胜于无，可以给买卖双方在谈判价格的最后一刻增加一个筹码。

　　货币政策和财政政策是经济周期的调节器，分别通过收紧和放宽来应对经济过热和放缓，虽不是专门针对房地产的调控，但房地产及其上下游作为国民经济的支柱，也会在政策的引导下不脱离健康的轨道。

　　今天我从行政手段、货币政策、财政政策三个维度深入分析了有关房地产调控的相关政策，每项政策都有其调控的目的和方向，而且相互交织作用，起到稳定供需、稳定房价、促进房地产健康平稳发展的作用。

　　今年从中央到地方，出台一系列宽松政策，十一节前更是出台“下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点”、“居民换房可享个税退税优惠”、“放宽首套房贷利率下限”以及部分城市下调首付比例，可以看出政策工具箱仍在发力，房地产在此轮经济稳定和发展中仍占据非常重要的地位。

　　世界500强投资总经理、13年地产从业者 致力于财政金融、地产投资等经济领域 弘扬健康、积极、有深度思考的价值观