原标题：2022年4月总结 政策篇：房地产是经济压舱石，政策放松加速落地

　　2022年以来，我国经济面临着两大挑战，一方面是受到奥密克戎的影响，疫情呈现点多、面广、频发的特点，另一方面，俄乌冲突，美国进入货币紧缩周期，国际形势较为严峻。1季度全国经济增长未达预期，房地产作为国民经济支柱产业，回暖乏力。4月以来，央行从金融端继续发力，地方城市从取消限制性政策和降低房贷门槛和成本着手，积极跟进中央调控步伐。

　　4月以来经济面临多重不确定性影响，中央各部委多次组织经济形势座谈会，强调突发因素超出预期，明确政策要靠前发力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案。要求合理确定首套住房房贷标准，降低购房信贷成本。在中央各部委连续发声下，房地产相关政策松动预期进一步增强。

　　4月8日银保监局发文提出“贯彻差别化住房信贷政策，合理确定新市民首套住房按揭贷款标准，降低购房信贷成本”等要求，降房贷首付比例和利率获官方确定，后期将有更多城市加入房贷放松行列。4月14日国常会指出适时运用降准等货币政策工具，降低综合融资成本，加大金融对实体经济的支持。随后央行于4月15日官宣将下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5300亿元。自2018年以来，银行存款准备金率从17.9%降至目前的8.4%，逐年下行至低位，未来降准空间有限，预计后期降息概率增加。

　　房地产是宏观经济的压舱石，稳房地产就是稳经济。2021年下半年以来，部分出险头部房企项目陷入销售停滞，对房地产市场整体大盘稳定产生较大阻力，化解出险房企困局成为当务之急。高层指出，企业端不盲目抽贷、断贷、压贷，需求端降低首付门槛和房贷成本，因城施策，保持房地产市场平稳有序，维护房地产业良性循环和健康发展。随着宽松政策不断叠加，政策效果预计将从5月开始逐步显现。

　　截止到4月26日，监控到地方城市出台地产相关调控政策达61频次，相对3月同期29频次，环比翻倍，其中放松政策达57频次，主要涉及限贷、限购、限售三方面取消或部分取消，政策宽松在各城市加速落地。

　　4月，强二线城市放松限购限贷城市增多，政策松动发力点集中在放松限购、限贷政策，松动程度不一，楼市下行压力较大城市松动力度较强。

　　4月甘肃兰州发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》文件，文件明确提出降低个人购房门槛、加大公积金贷款支持、取消 认房又认贷 ，放松限售，全面放开第三套住房等政策，力促房地产市场平稳发展。兰州此次加大需求端政策力度，和兰州自身市场行情密切相关。兰州新建商品住宅价格连续 3 个月环比下跌，市区商品住宅成交规模同比连续 10 个月下降，2022 年 3 月同比降幅近八成，购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。

　　4月湖南部分地方城市根据自身楼市态势，积极出台相关调控政策。省会长沙通过降低人才落户门槛，吸引更多人才来长置业安家；出台非住宅商品房去库存政策，化解非住宅商品房高库存量。常德通过提高公积金贷款额度，提供购房房款及契税补贴，维稳当地楼市。

　　近年来长沙楼市供需基本平衡，去化周期健康，但非住宅类商品房库存压力较大。截止到2022年3月，长沙内五区非住宅商品房（包括商业、公寓、办公）库存量918万方，去化周期长达4年以上，其中商业和办公物业去化周期更长。

　　长沙4月出台政策均围绕解困商办用房展开，对商办用房库存去化提供有效助力，其力度还有进一步加强空间。本次非住宅商品房去库存通知明确购买一手非住宅商品房契税补贴1%，购买二手非住宅商品房，契税补贴4%，即全额补贴；相对于住宅来看，非住宅商品房交易税费除契税外，二手交易还需缴纳高额增值税和个人所得税，税负相对仍然较重。另教育资源作为住宅较大附加值，在商品房交易中起决定性作用，但非住宅商品房一般无教育资源配套资格。未来政策可考虑采用“降费增值”双轮驱动，增加非住宅商品房教育资源附加值，作为化解非住宅商品房库存高企突破口。

　　地级市方面，常德4月20日出台《常德市进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的政策措施》。从常德近两年主城区商品住宅供求走势来看，2021年6月开始，成交量价呈下滑趋势，今年1季度，成交面积同比下滑66%。

　　面对市场不断下滑，常德本次政策从提高公积金贷款最高额度、购房契税补贴、首套享购房补贴三面来提振市场。相对3月怀化、株洲、郴州三城出台公积金放宽政策，常德本次政策力度更大，政策效果有待观察。

　　今年以来房地产调控政策延续了去年四季度的政策方向，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从地方城市来看，政策确实有一定的放松，多个城市出现了首付下调，或者限购措施的放松，利率可能有一些松动；在“房住不炒”大方针下，政策放松主要集中在房价出现一定回调的低线城市为主，并没有全国性的大规模放松。

　　从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足，预计二季度下阶段政策面宽松力度将试探性加强，以达稳定房地产整体大局。