近日拜读了《传统商业地产模式靠什么赢得未来？困境、反思与出路》（以下简称“商业地产模式”）一文，文章中深入分析了商业地产的现状与困境，并设想了未来商业地产发展模式，正巧这几天对商业综合体的经营模式有点想法，就当砖头先抛出来，希望能引出真正的璞玉，在这个中国新零售业的变革年代，寻找到通往商业地产新纪元的正确道路。

　　在八十年代和九十年代初期，石家庄人能逛街的地方也就解放路商场、人民商场和建华商场等为数不多的几个地方，当然还有老百姓经常转的南三条、湾里庙、广安大街几个集贸市场。1996年北国商城的开业算是石家庄商业里程碑式的节点了，之后的劝业场、东购相继开业，中山路已然成为了石家庄人眼中的“上海南京路”和“北京王府井”，不断刷新着庄里人的眼界。西扩后的新北国商城、北国东尚、先天下、益友百货等购物中心以及前年开业的北国奥特莱斯组成了北人集团的航母。当然还有海悦天地、万达、东胜、勒泰、乐汇城、新怀特等这些商界少壮派也在不停的搅局，让庄里人知道了什么叫做商业综合体，购物、吃饭、看电影、健身、滑冰、娃娃游乐场、美容、喝咖啡看书等等，这商业综合体就是机器猫肚子里的小口袋，包罗万象，无所不容。所以石家庄人的消费激情也被刺激的节节升高，只需要看到周末商场里大部分的饭店前都有很多等座叫号的人群，就能知道庄里人的收入水平和对美好生活的向往。但是所有事物都会有其发展的规律，盛极而衰，物极必反，就像人们去过了周庄、乌镇、西塘、同里之后，再逛德明古镇就自然会夹杂了自己的一些评论，比如德明古镇的仿制建筑比不上西塘的风雨长廊，这里的夜景不如乌镇夜晚来的唯美，就连小吃也不如周庄的万三猪蹄、青团、定胜糕和乌镇的酱鸭、白水鱼、红烧羊肉有地方民间特色。人们的眼光升上去就很难再降下来了，所以在前几天逛华润万象城的时候自然也就没什么惊喜了，装修是挺豪华有特点的，购物店基本上逛的人流不多，地下整出三层的停车场算是个意外，楼上六层、七层的餐饮倒是有点新鲜感，鲁菜、粤菜、湘菜、江浙菜、东北菜、川菜不同口味的餐厅有一部分是石家庄首开的店，就像“南京大排档”的清蒸狮子头、烤鸭包、麻辣鸭血、泡椒鸡等确实是地道的南京本地味道。对了，还有一家“西西弗书店”里面人很多，算是个亮点，基本感觉也就这么多了。反而印象最深刻的是进出商场时两小时的堵车，妈妈说这家商场印象不好，进出不方便，以后不来了。

　　近几年来，每当石家庄有新开的商场我都会带家人去逛逛，周末也常去这些商业综合体吃饭，所以一位年近七旬的老太太说万象城也就一般的话，其实也不算意外的，在妈妈一位普通消费者的眼中，石家庄这近20家营业中的商业综合体，其实区别并不大，她所能分辨出来的是哪家商场的饭菜好吃，哪家商场的游乐场自家孙女最喜欢，哪家商场的衣服时尚洋气并且不贵。这也是“商业地产模式”一文中提到的第一个反思问题，过渡依赖标准化复制模式。这两年网络经济宣称网上人流红利已经没有了，正式进入了战国时代。其实对于一座省会城市来说，在核心商业圈的运营范畴也有人口红利的因素，简单来说就是经济原理中的供求关系。就像最初的北国商城、东购能如此火爆，就是在当时的环境下，大规模的商场对于几百万的人口的大城市来说是稀缺产品，人们惊艳于这种新型的商业运营模式，以至于后期的勒泰、万达、新怀特这样的商业综合体模式，更是吸引了年轻消费者的喜好。现在人们对北国奥特莱斯、万象城这样的商业项目已经没有什么新鲜感了，20多座商业综合体，十多个核心商圈，对于石家庄这样刚跨进二线城市来说，已经是趋于饱和了。众多功能定位接近、消费群体雷同、产品类别近似、建筑装饰风格似曾相识的大型商业综合体注定难免在红海中正面厮杀。人们在评价三星手机近几年的产品S7、S8、S9以及noto系列产品时，常用到的词语是“挤牙膏”，每年从外观的进步表现就是上下额头都会窄上那么零点几毫米。其实现在新开的商业综合体比之旧的又如何？装修风格更现代些，产品类别再包容些，餐饮的比例再大些。商业综合体现在的病疾并不是寻求如何去改进，而是到了破而后立，需要更新商业模式的时候了。

　　这里把大型商业模式按照历史进程分为三个阶段。第一代产品，以1996年横空出世的北国商城为代表，特征是地理位于城市核心区域，可以自己构建核心商圈，除衣帽服装、鞋类、饰品类等传统类别，还有超市、家电、快餐类产品，建筑形态为单个盒子式。第二代产品，可以称之为组合商业模式，进步之处在于扩大经营面积，建筑面积达15万平方米，在购物类、超市类、娱乐类、餐饮类等几方面都形成了几大主力店各自支撑的态势，影院、电玩、品牌餐饮、健身、美容等业态的加入得以形成数个第一代产品组合的规模，但运营模式本质并没有核心的变化，以勒泰、乐汇城、海悦天地等商业模式为代表。第三代产品，真正商业综合体的诞生，建筑面积扩大到了近40万平方米，其中商业规模近20万平方米。产品除原有的大型商业中心外，融合了星级酒店、写字楼、酒店式公寓、周边商业购物街、高档住宅区等跨多种行业资源，打造出来的商业航母，这也是以万达为代表的新型商业地产模式。对于下一代地产商业产品，大家做过很多模型推演，所谓大道万千，下面也仅是个人的一些观点。

　　任何商业模式都有其明显的时代烙印，想要知道下面要走的路，就一定要看国家的风向标往哪里指。2018年国家经济结构继续优化，转型升级效果明显，上半年第一产业增加值同比增长3.2%，第二产业增加值增长6.1%，第三产业增加值增长7.6%，可以服务业对经济增长的压舱石作用得以继续巩固。过去中国推动经济发展的三驾马车分别是传统制造业、建筑业和房地产业，这三个产业实际上都很难继续支撑国家的发展速度。所以现在通过供给侧结构改革来寻找新的支撑发展产业，第一是战略性新兴产业，包括新能源、生命工程、信息网络技术、人工智能、节能环保等几个方面。第二是现代制造业，包括航天器、高铁设备、核电装备、特高压输变电装备、现代船舶等几个方面的制造业。第三就是服务业，主要分为消费服务业、商业服务、生产服务业和精神服务业。如果说服务业是如今新“三驾马车”中跑的最快的那个，那么消费服务业就是其中最耀眼的独角兽。在2018年，消费服务业又呈现了这几个特征。

　　一是网络零售占比继续提高，上半年全国实物商品网上零售额占社会消费品零售额的17.4%。

　　二是便利店、超市、百货店等实体业态增速加快，国家5000家重点企业上半年零售额同比增长4.6%。

　　三是餐饮、体育、健康、旅游等服务消费规模继续扩大，上半年国内餐饮收入同比增长9.9%，人均体育健身活动支出同比增长39.3%，旅游住宿支出同比增长37.8%。

　　四是改善类、升级类商品销售有所增长，高档化妆品、日用品、家电类、通讯器材类销售额同比分别增长14.2%、12.6%、10.6%、10.6%。

　　现在说到我们所关注的消费升级问题了，何谓消费升级？简单来说就是消费者愿意用更高的价格，换取产品更多的附加值，简单说就是从“买得值”升级到“买的好”，从买商品进化到买体验。近14亿人对衣食住行的需求，正在制造着超级生意和超级消费。今年上半年，全国居民人均可支配收入14063元，相比同期增长8.7%，其中城镇居民人均可支配收入19770元，增长7.9%。收入是消费的前提和基础，随着居民收入水平的提高，自然会带动全方位的消费升级，可以看到有这么几方面的特征。

　　一是从传统消费到新兴消费。以衣食住行为代表的传统消费比重趋于下行，新兴消费占比则趋于上行。

　　二是从数量消费转化为质量消费。饮食类消费中膳食均衡、健康被赋予了更高的权重，耐用品消费中舒适化和智能化成为新的方向。

　　三是从物质消费晋升为服务消费。消费并不仅限于有形的商品领域，无形的服务消费重要性得到凸显。

　　再说回到商业地产的第四代产品，这里认为会出现两条分支，其一是大的更大，构建完整闭合的生态圈。其二是专的更专，垂直贯穿单一业态。先说第一条分支，现在的商业综合体已经算是包罗万象了，那么大的更大，并不是单纯的指建筑体量增长，也不是只追求消费业态的增加，而是概念的扩大化。现在人们周末去商业综合体的目的都有什么呢？购物买衣服，吃饭聚会，看电影，带孩子玩游乐场，和恋人闲逛风情街，这些画面整合起来就是我们的日常生活，关键词是“生活”。在如今消费领域中旅游所占比重越来越大是大家能看得到的，那么大家知道去韩国旅游行程中，其中有一整天的旅游安排就是在首尔的乐天世界，这里集成了世界最大的室内游乐场、百货公司、酒店、超市、游泳池、滑冰场等等娱乐购物因素，年接待游客800万人次，关键词是“旅游”。两者结合起来就是我们要做大的概念，“城市微旅游生活场景”。作为商业更新替代产品，区别于商业综合体最大的特征，就是把现有的各个业态赋予了生命并串联起来共同形成了一个完整的闭合生态圈。休闲度假，购物观光，亲子游，这些词语除了可以用在旅游行业内，还可以很贴切的迎合在新一代商业模式中，我们暂时称之为“商业生态场景”。就像迪士尼乐园、乐天世界、方特乐园、深圳华侨城等主题乐园，都具有独一无二的动画IP概念，新型的“商业生态场景”融合了城市本土的历史、文化、民俗、民风等要素，打造出来的也必将是与众不同的一张城市名片，它将具备以下几个特征：

　　1、地理位置在城市中心或者城市副中心，也可以选择在新区的中心，因为新一代“商业生态场景”是闭合自循环的完整生态圈，对金融商业氛围、城市配套设置、辐射消费人群半径距离等要素依赖程度并不高，倒是对附近自然环境、公共交通便利性、周边道路情况有着自身的一些要求。

　　2、建筑体量大。占地面积应至少为一千亩，建筑面积应超过150万平方米。建筑风格多样化，打破空间的束缚。应对不同的主题概念，自由组合各种建筑场景。可以是一座超级大的室内生态小镇，包容大部分的生活场景；也可以是多栋建筑群配以室外的游乐场、植物园、戏水乐园、高尔夫球场、跑马场、温泉等组成的综合生活文旅场景；还可以变身为一座小城镇，融进所处城市的灵魂又独立于城市躯体之外的城中之城。

　　3、地域选择性和唯一性。新一代“商业生态场景”的应用还仅限于一二线城市和部分三线省会城市，未来很长远时间，国内零售市场必将是第三代和第四代商业产品共存共荣的局面。由于建筑体量、商业规模等因素，特别是“商业生态场景”被赋予了一座城市的历史文化气质，所以新的“商业生态场景”在每一座城市也将是唯一的。一幅“商业生态场景”配对一座城市，郎才女貌，相得益彰。

　　4、整体布局将由商业购物、文化生活体验、休闲旅游度假、综合娱乐套餐等几大板块组成。商业购物比例降低为四分之一，“商业生态场景”将以文化娱乐生活体验为主要运营核心。在商业购物版块，商品销售不再是以逛店购物为渠道，而是以场景体验为核心，线上交易为主要交付方式。分别由不同商品类别组合构建生活化场景画面，应用AI智能、AR、VR、语音交互、网络大数据等技术为基层核心，借助虚拟试衣镜、智慧橱窗、智能储物柜等更多智能设备体验，以实际使用体验为引导方向，让消费者在熟悉的应用生活场景中选择自己心仪的商品。比如服装类商品销售，可以分成运动、户外、商务、休闲等几大生活场景，如果我想买一双运动鞋，就会自然走到篮球馆，由人工智能根据我的身体条件以及性格喜好推荐球鞋，然后通过AR和VR技术让我在虚拟空间尝试不同风格和特质的球鞋，随后我可以穿着球鞋在旁边的篮球场里三步上篮投几个球，或者就真的跟几个逛街刚认识的朋友来场篮球赛，至于球鞋，此时已经送到家门口的快递柜里了，你以为我是来购物的吗，其实我就是来玩球的。手机APP和“商业生态场景”网络随时互通，等下次我路过这个篮球馆的时候，手机自然会提醒我，“上次打球的几个家伙也在附近溜达呢，要不然再来一场，扳回上次的面子”。再比如文化体验板块，通过虚拟空间技术和真实场景再现，可以让我们品味燕赵千年的文化古韵，西柏坡的红色历史不能忘记，赵州桥的拱形结构值得研究一下，赵县的雪花梨、赞皇的大枣、平山的核桃、藁城的宫面是可以吃可以买的，常山战鼓、藁城宫灯、井陉拉花、石家庄丝弦都是可以参与体验的，这里可以品味到一座城市千年来的历史进程，可以体验到各种民间艺术的魅力，可以品尝到各样的土特产，还可以听到和看到各种历史典故和文化传承。休闲度假旅游和综合娱乐套餐版块就不详细赘述了，但有一个关键字必须指出，“住”。这是休闲旅游版块和综合娱乐版块的精髓所在，也是区分于上一代商业综合体最大的特质。这里的“住”不再单指万达商务酒店那种过于正统的住宿了，而是包括商务酒店、休闲民宿、度假庄园等多种风格的住宿建筑群，不管是主题游乐场、高尔夫球场、室内热带雨林植物园还是休闲农场、古建筑购物街、温泉度假餐厅、梦想剧场的实现的落脚点都在于一个“住”上。可以是欣赏完一场演唱会后意犹未尽哼着曲调走进草地上的房车营地，可以带着孩子看完游乐场的夜场狂欢和烟火表演后走进家庭别墅套房，可以是在安静的湖边跟着教练做完瑜伽全套动作后和闺蜜一起走进度假酒店，能让消费者停留一夜，是“商业生态场景”成败的一个关键点，白天和夜晚加起来产生的盈利商机绝对是大于24小时的。总的来说“商业生态场景”就是打造一个360天24小时全天候的生活场景，不受气候、时间、空间等因素的影响，独立的城中之城，每次来都会有全新的体验，可以买、可以玩、可以住、可以儒雅可以潮酷可以疯狂的乐园，这里会让全家老少心里都种上草，各取所需，各求所爱，每个人都能在这里找到自己的快乐体验。这是一座城市的缩影，是一个区域文化的名片，每到一座陌生的城市，都会第一时间前往本地的“商业生态场景”，这是快速了解一座城市的捷径。

　　北人集团在鹿泉区布局的北国奥特莱斯、北国水世界、海洋公园、旅度度假酒店和综合配套服务为一体的大型综合旅游度假区，已经初步具备“商业生态场景”的雏形，也彰显了北人集团在石家庄霸主地位的雄心。万达在南宁的万达茂和西双版纳的万达城，也都让我们看到了下一代核心商业模型的身影，万达始终是中国商业地产的领跑者。可以预料在未来的五至七年间，商业综合体必然老去，新一代的商业地产模式终将成熟，以消费升级带动提速的服务业也必然为中国经济腾飞贡献自己的支柱作用。

　　还有另一个分支没有说，那就是专的更专，垂直贯穿单一业态，这也是源于消费者切身的痛点。近几年逛的商业综合体很多了，很多人都会有这样的感觉，商场越来越大，餐饮和娱乐消费越来越多，吃和玩倒是挺高兴的，可是怎么就买不到心仪的商品了呢？看看周末中午的万达、怀特、东胜等商场，餐饮区饭店门口都是排队等着叫号的人们，可是在购物的那几层门店，购物的消费者始终都比不上店里的销售人员多。等到了晚上的时间，地下停车场的爆满会产生商场生意兴隆的假象，但其实七成的人们都在电影院里安静的坐着呢，剩下还有两成人是在健身房和咖啡厅、书吧、孩子培训班等房间里眯着呢，能在商场里逛街购物的人流又能有多少呢？能给孩子买衣服的地方，也就只能去米氏、乐友、孩子王等几家门店了。能给老人买衣服的地方呢，那就需要拿出淘宝的本事和体能了。天下大势，分久必合，合久必分。商业综合体会能进化为“商业生态场景”，那么也可以拆分为数个单一业态的专业类商场。精通各门派武功绝学的姑苏慕容，还是在乔峰的一套降龙十八掌下不堪一击的。以婴幼儿类商品为例，看似业态单一，但其实也包括着众多丰富的商品类别。从母亲孕期的辐射服、保健品、孕妇服装等商品，到婴儿出生后的奶瓶、纸尿裤、玩具、童车等等，哪个家庭不是在孩子出生前就在纸上列出长长的购物清单。在孩子的成长过程中，图书、玩具、辅食、零食、服装、童鞋的需求也是与日俱增的。随着孩子们的长大，各类的培训机构应运而生，学习类、体育类、文艺类的培训班是非常火爆的。可以就单论儿童类商品，已经是一条非常丰富的产业链了。当然现在已经有了一些以教育培训或者医疗陪护，又或是针对产妇的月子楼等专业商业。但这些都是非常浅显的商业模式模仿，亦或仅是炒作了概念，玩了一把资本。我们所说的专业化商场是升级后的新一代商品，具体经营模式可以参考“商业生态场景”中商业购物的运营理念和技术运用。真正的一站式儿童服务商场，不是靠商品吸引消费者，而是用生活化场景体验来留住消费者。其它的诸如老人类、运动类、户外类、家电数码类等业态都是可以做成专业化商场的。可以大胆的畅想一下，未来的商业市场蓝海中，或将呈现出以“商业生态场景”为核心航空母舰，以众多专业化商场为护卫舰的百舸争流千帆竞发的繁荣景象。

　　现在大部分商业地产盈利靠卖商铺，开发建设完成一座商业综合体后就是组建招商部，把整个商业体量用各种业态填满，。等正式开业后，持续利润就交给运营公司管理，商铺租金（销售不出去的或者地产公司自持的物业单位）或是市场管理费就变成了主要的收入来源。在一座商业综合体建筑面积恒定和业态没有大的调整变化前提下，利润的增长点也只能是涨租金和提高物业管理费了，这就天然的把运营公司和零售商放在两个对立面上，运营公司抱怨利润太低，商户不好管理，天天投诉各种问题但就是不想交租金。商户也在发着牢骚，实体经济不好干，运营公司天天总想着涨租金增加销售的成本，但对自己的经营又半点忙都帮不上。对了，还有生产商，厂家组建销售网络成本太高又不好管理，交给代理商和零售商又都被养成了一方诸侯，店大欺主，钱都让销售渠道赚钱了，厂家利润没有半点提高的迹象。

　　其实在研究了“商业生态场景”未来的运营模式，就能发现，能把这种规模体量的超级商业航母开起来的司机，只能是地产公司组建的专业运营公司来做。在未来，一个管理一种商业模式的运营公司，必将站在中国经济发展研究的前沿，是商界的科学院，这里必定将汇聚国内顶尖的策划、文案、金融资本、招商、运营、物业管理、互联网、新兴科技等高端人才，“商业生态场景”这种新一代商业模式的主导者一定是运营公司，所以在商业模式启动时就应该让运营公司来做大脑推动项目发展。

　　未来的商业模型不会再是后期招商来实现了，在项目启动之前，运营公司就应该已经把这个城中之城的未来商家们聚集起来进行私人订制了。在M2C模式中，运营公司直接面对的就是生产商，对于未来的经营模式进行深度探讨，由运营公司在生产商和消费者之间架起高铁轨道线。在项目建设初期，就由各个生产商在运营公司投入资金占有股份，这样很大程度缓解了开发商的资金压力，同时也让生产商对于今后商业经营有了表达想法的权利。在项目建设完毕后，分别由生产商、运营公司、零售商家共同投资组建单个经营项目，经营管理由零售商负责，租金不再是零售商的压力了。运营公司的利润也不再是租金和管理费，而是直接参与到个体项目经营中，利用自身的能力和优势对零售商进行经营指导。通过互相占股的方式，在“商业生态场景”这种商业模型下，让生产商、零售商、运营公司成为合作伙伴，将各自优势资源集中，共存共荣。说句题外话，在农业批发市场领域，已经有运营公司打开大门，让各批发商入股运营管理公司，共同打造电子商务销售平台，变租金、管理费为经营利润分红。

　　在“商业生态场景”商业模型中，运营公司的主导作用是成败的决定因素，它将具备以下几方面的新型特质：

　　1、全产业布局。这个“商业生态场景”宏大蓝图是运营公司画出来的，开发模式也是私人订制的，运营公司在这个集团军中注定是中枢指挥系统。为了创作一幅美丽的清明上河图，地产开发商提供的是一张“宣纸”，纸中之王，千年寿纸，开发商的实力是项目硬件基础的保证；生产商的作用等同于“端砚”，凝重端庄，质地温润，好的产品永远是销量最有利的保障；线上流量的导向引流一定是“徽墨”了，千灯炼油烟，身如窑中碳，线上线下的合流是大势所趋，实体经济主动拥抱线上流量是真正的如虎添翼；零售商贡献的是一支“湖笔”，笔锋锐利，刚柔相济，作为直接面对消费者的前沿，代表着“商业生态场景”最强大的执行力。最终完成这幅惊世之作的还是要靠运营商这支“手”，把各种优质资源加以融合，运用最先进的商业理念，打造“商业生态场景”这艘航母。能把商业购物、娱乐体验、度假休闲等几大业态整合到一个大IP下，并且根据实际运营情况随时进行经营调整，在适合的时间调动几大业态板块资源做适合的事情，能具备这种指挥能力的，也只能是新一代的运营公司了。

　　2、打造网络中枢神经。新一代的商业模式必将具备独立的网络平台。在这里个小王国里，网络应用和人工智能是无所不在的。首先从消费者体验上，从前往“商业生态场景”的那一刻起，消费者和他的手机客户端就已经开始对接商业网络平台了，导航通知自驾车的最佳行驶路线和最新路况信息，告知最佳组合公共交通设施组合方式、等候时段和预计到达时间，是否需要预留停车位、是否预定想要游玩景点的门票、预定餐位、预定住宿以及需购买商品体验场景的预定时间，消费者所需要做的就是携带手机和使用语音聊天就可以完成这一切了（以现在科技水平预判，3至5年内有可能出现替代手机的VR产品将商业网络平台和消费者更加便捷的连通起来）。消费者步入“商业生态场景”开始就开始享受全包围式网络服务，利用室内卫星导航和人工智能等技术，将几大板块的最新信息即时的提供给消费者，当你路过户外生活体验区时，自动会有语音提示这里有哪些新潮的商品到货了，还有上次你的攀岩记录被某某打破并向你下达了战书。当你刚坐上通往主题游乐场的室内电瓶车时，门票预订、各个游乐设施的人流量、最佳游玩路径等信息又通过手机语音即时的告诉消费者。当你还在游乐场玩的忘记时间，手机又会告诉你预定的演唱会半小时后就要进场了，同时告知你预定的烛光晚餐已经准备就绪，等待你和太太的光临，当然需要的费用已经从你购买户外商品时领取的积分中扣除了。当你们享用完浪漫的晚餐步入预定的星空体验房时，窗帘、音乐、香薰、空调、氛围灯等设施已调整为你们最喜欢的搭配方式，平台系统会向你道晚安，并且告知你们明早用餐时会有一束新鲜的玫瑰送到你太太面前，因为这是你们的结婚纪念日。这是一个“商业生态场景”中简单消费者的普通体验场景，可以说未来的商业模型一定是人工智能和网络技术完美结合的产物，而打造这款产品的只能是运营公司。

　　3、专业的金融平台。“商业生态场景”的商业体量是巨大的，这是360天24小时不间断的商业休闲旅游体验场景，每天产生的交易额也是非常庞大的，“商业生态场景”是运营公司、生产商、零售商的利益共同体，所以运营公司就必须要有专业的金融资本管理部门来合理的调配这笔庞大的资金量。就像阿里原本的电子商务平台衍生出支付宝这个变态产品，打造了一个金融王国。一个“商业生态场景”同样也是独立的城中之城，可以具有自己的金融体系，发行类似比特币类的金融产品，为一座城市的居民提供金融服务产品，可以尝试打通居民社保、公共交通、银行等不同体系之间的防火墙，把与老百姓息息相关的看病、公交车、保险、理财、购物等生活场景应用在商业金融平台里来。

　　4、文化产业大IP。运营公司里必须要有专业文化产业管理部门。就像迪士尼乐园一样，数十年的动画片、电影、游戏、图示漫画等文化产业就是迪士尼最大的优势资本。还有方特世界能跻身世界十大主题乐园，与迪士尼、环球影城乐园、默林娱乐集团齐名，《熊出没》系列动画片、大电影、玩具玩偶、相关游戏的作用是决定性的。未来的“商业生态场景”是有主题概念的，它融进了一座城市的特质；是有传承的，它融合了本地历史文化民俗；是具有唯一性的不可复制产品，因为有众多的影视作品和图书在支撑着它的底蕴。我们现在更喜欢的说话是，“商业生态场景”被赋予了灵魂，它活了。这是一个由商业购物、旅游观光等几大板块共同组成的超级IP，我们要给予它文化内涵，在百年后我们希望它能成为一种非物质遗产。运营公司的文化产业管理部门任重道远，这是一个由电影、动画片、主题人物、图书动漫、游戏、甚至是二次元空间组成的立体网络模型，这个模型就是“商业生态场景”外围最安全的一道护城河。

　　房地产市场历经了黄金时代、白银时代乃至青铜时代，按照希腊圣斗士的标准来说，这是越来越不能打了。近两年来，众多房企完成更名，“去地产化”做到了极致。“力高地产”更名为“力高集团”，“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色基团”，“恒大地产”更名为“中国恒大集团”，“远洋地产”更名为“远洋集团”，“保利地产”更名为“保利发展控股集团”，目前中国房地产十大企业也只有富力和中海的名字里仍有地产字样了。王健林掌控的“万达商管集团”是做的最彻底的，2017完成了壮士断臂求生的操作，宣布不再进行房地产开发。万达的文娱、体育，万科的养老、物流，保利的文旅、科创，即使这些拓展行业暂时还做不到收支平衡，但众多房地产企业已经为其在未来扩宽融资铺路了。在这个房地产市场裂变时代，主动谋求出路者生，犹豫观望者死，商业地产的变革时代即将到来，谁是王者，谁当青铜，逐鹿中原方显英雄本色。

　　在城市的大街小巷，你从来没注意到的小店或者没有正视过的小店，活的远比想象中的好得多，有些单店的年销售额轻轻松松就能突破千万元大关。这些看似不起眼的小店，不仅颠覆着大众的认知，而且正以超出想象的速度野蛮生长着，或将成为未来的街头霸王。但是，卧榻之侧岂容他人鼾睡，小区零售业本来就地产商的自留地，这么大块蛋糕就这么送给别人吃吗？

　　第一次零售革命：百货商店。1852年世界第一家百货商店开业，就像博物馆一样陈列各种商品，减少了消费者的奔波，使购物成为一种娱乐和享受。这种经典的零售业态，一直延续到今天。

　　第二次零售革命：连锁商店。建立了统一化管理和规模化运作体系，提高了门店运营的效率，降低了成本。同时连锁商店分布范围更广，选址贴近居民小区，使购物变得非常便捷。

　　第三次革命：超级市场。大约在1930年开始发展成形，开创了开架销售、自我服务的模式，超级市场还引入了IT系统（收银系统、订货系统、核算系统等），进一步提高了商品的流通速度和周转速度。

　　第四次革命：中国特色的新零售概念。2016年杭州云栖大会，马云首次提出新零售概念，经过这几年市场动荡，新零售的面目也逐渐变得清晰。所谓新零售，实际是以消费者体验为中心的数据驱动的泛零售形态，以供应链物流、新技术、新金融，融合线上线下，打造多种消费场景、多种购物选择的新消费业态。2017年被阿里巴巴定义为“新零售元年”，在入股华联超市前，阿里已布局银泰百货、三江购物、百联集团等多个项目。在线上增势放缓之际，进军实体零售业。2017年8月28日，阿里巴巴旗下零售通宣布，第一家专注服务社区的天猫小店已在杭州正式运营，这是阿里继无人超市、盒马鲜生之后，又一个新零售大动作。阿里的老对手京东也联合腾讯在2018年2月抛出了新零售革命的诠释--“无界零售”，无界零售就是打破电商平台、社交网络、线下门店三者之间存在的界限壁垒，解决彼此之间数据无法融合、场景无法交互、交易无法同步等问题。借助腾讯和京东大数据分析以及消费者画像，品牌商可以做到精准选定潜在消费群体，并提前预测消费行为等智慧供应体系。

　　我们认为所谓新零售革命简单说就是以线下零售为基础，借助互联网工具，将自身场景优势进行丰富和升级，优化运营和服务系统，并以平台化思维进行整合营销“+互联网”生态。随着网络流量红利耗尽，市场供给和消费者需求匹配不足带来的机会瓜分完毕，仿若宿命的轮回，线上店铺陷入了线下实体店一样的困境。随着新中产逐渐崛起，消费升级不可避免，更好的产品、更优的服务、更贵的流量鞭策着所有线上商家。所以无论京东还是阿里，这些新零售概念的开创者，都在借助其强大的网络平台、支付平台和用户平台，逐渐向线下实体店渗透，

　　网络电商就像蝗虫一样，吃完了网络流量红利就把胃口圈在了更加庞大的线下市场，传统零售界当然也不会坐以待毙。2018年王健林提出了“新零售”的概念，这是一次更大布局的反包围。万达认为，需要线下线上融合的绝不仅是零售，还有大消费，也就是包括各种体验业态和服务在内的消费，相比“新零售”，“新消费”的内涵更丰富、外延更广、机会更多。万达和腾讯作为发起人，联合苏宁、京东、融创投资的340亿元战略合作，线下巨头为电商平台站台，开始了“新消费”概念布局打造。

　　其实不管是阿里还是京东，腾讯还是万达，都把零售业作为未来发展的主打战场，小区周边商业就作为这片战场最重要的山头阵地之一。但请不要忘记，在这个兵家必争之地，原本的主人却是地产开发商的，这片市场的管理者现在还是开发商旗下的物业公司。在各位商界巨头虎视眈眈之下，地产商作为近水楼台的便利者，自然不能把这么大块的蛋糕拱手相送，“物业公司”就是地产商手中的王牌武器。这里斗胆设想下，未来国内的零售业，终将是以阿里、京东为首的电商平台（手握流量和大数据，背靠资本和新技术，当为魏国）、以万达或本地龙头零售商（北人集团）牵头的传统零售业（传统行业霸主，苗正根红，拥有庞大的线下销售渠道，一心反攻线上，当为蜀国）、以区域地产商打造的新商业生态链（拥有消费者这道天然护城河，为M、B、C端必经之地，自成一派，当为吴国）为三分天下。

　　在传统的地产开发商眼中，小区商业是鸡肋所在，小区没有配套商业不成，开发了商铺是既不好卖又不好租，好不容易把小区商铺都出售了，就扔给物业公司管理了，也从来没看重过这里的商机和利润点。其实，新零售也好，新消费也罢，落实到生活中就是把小区门前的36524小超市变成了京东便利店或是天猫小店，消费者可以手机下单，然后在家里等着炒菜用的酱油一会送上家门来。能提供这种消费生活场景最便利当然是物业公司，因为物业公司具备这几大特征：

　　1、拥有最真实的消费者画像。一个小区小规模有几百户，大些的小区就有几千户了，这几千人口的消费画像最清楚的是谁，不一定是电商平台里的大数据，也不会是商业综合体里的消费调查表，而是物业公司的客服人员，哪家的家长里短物业客服人员不清楚呢，谁家的收入和家庭消费能力不明白呢。在庞大的零售商品中，真正在小区范围内火并还是快消商品，如米面油和新鲜蔬菜，如冰糕饮料和厨房调料品，如啤酒矿泉水和面条饼丝。家庭的收入水平决定消费档次，家庭的生活习惯决定消费偏好。在“大数据”仅停留在收集信息，还远达不到应用的时代，物业公司早就摸清了身边消费者的第一手资料，信息收集、分析、应用都无声的体现在了物业公司日常的工作中，虽然现在这些资料仅是用来收物业费、调解邻里矛盾，但这是个可以产生财富的聚宝盆。

　　2、拥有良好信誉度的商业形象。在一个小区数百乃至上千的居民中，抱怨物业管理差的毕竟还是少数。打交道多了，感情自然也就加深了，就连每天下班路过小区大门的时候，保安师傅的一句“下班了”都会让人心里暖暖的。保洁人员、维修师傅、客服人员每天的工作就是离不开小区的居民，一个十多年的老小区，物业公司的工作人员和小区居民处成朋友是正常的，一个优秀的物业管理人员差不多可以精准的辨认出大多数民居家庭的成员，在老百姓的日常生活和红白喜事中处处能看到物业人员的身影。这里抛出一个商业现象，在网络商业时代，传统的电视、广播、报刊杂志等媒体广告金额巨大但是效果越来越差，反倒是一些以微商、老同学、广场舞伙伴、保健品养生为主题聚集起来的朋友圈，推广起一些商品来那叫一个反响热烈。比如一个两万元的养生床垫号称包治百病，如果直接电视上去打广告谁也不会信，可是如果是邻居每天拉着您去体验并不停的说这床如何如何效果好呢，几个月之后兴许您就买回家了，孩子们拦都拉不住。这就是新的销售推广理念，从传统广告的硬推广变成网络软文推广，从商品销售变成场景营销。说到生活场景营销，物业公司是不是本身就占据着天时地利呢，超市卖的笨鸡蛋可能贵了点，菜市场的笨鸡蛋可能都是假的，但如果物业保洁阿姨聊天说她家里就是村里，能搞到很多真正的笨鸡蛋，您兴许就感兴趣了，没准周末就叫上几个朋友开着车去村里批发鸡蛋去了。

　　3、拥有合理的战略布局。在一座城市里，不管是本地有实力的开发商还是万科、碧桂园这样的过江龙，肯定不会只是开发一个小区的，在十多年甚至更久的市场耕耘中，会在这座城市中占据很多的商业C位。就如同人们常常都说肯德基和麦当劳根本就不是做快餐的，而是做房地产的，就因为他们把好的商业核心圈都占满了。一个理性的房地产公司也是如此，会根据一座城市的经济、文化、人流等因素，来判断每一个未来开发项目的地理位置，这样的布局是合理而且聪明的。石家庄的北人集团就是这样借壳生蛋的聪明人，在石家庄地图标注上几十家北国超市的位置，就能看到北人集团的高明之处，北国超市是伴随着大的商业核心圈或是大型社区的建设来从容完成自己超市王国布局的。那么作为房地产开发商自己，有这么得天独厚的优势，旗下物业公司不是早就布局于无形了吗？

　　从现在的零售业革命情况来看，能在电商平台和本地龙头零售商的夹缝中杀出一条路来的，也只能是物业公司能扛起地产商业这面大旗了。它具备这几点特征：

　　1、打造小区闭合生态圈。可以说小区周边商业是物业公司所能凭仗最好的一条护城河了。不管概念说的多么高大上，茶米油盐是每个家庭都离不开的，这也是为什么早市这么堵塞交通和污染街面，还是无法完全取缔的原因。首先一个小区应有自己独立的平台网络，这里除了家庭快消类商品销售，还可以囊括进来水电维修、家政保洁、幼教托管、社区养老、开锁搬家等服务概念。利用互联网、NFC、智能化等新技术，这个手机app可以同小区的门禁卡、停车位、智能家居等终端设备直接连接起来，生活中的各项需求都是软件中的一项场景应用。一座小区就是一个小型社会，只要是消费者需要的，物业公司打造的网络平台就可以提供。在这里闭合圈里，商品销售应是辅助的，可以占四成利润点，生活服务则是主要的利润点，也是具有无限扩充的可能性。其次这个小区生态圈应该是包容性的，小区沿街门市的各个业态，包括小饭店、果蔬店、理发店、干洗店、手机店都是可以拉进来入伙的，外延的比如婴幼儿教育、运动健身、美容护肤等业态也都是可以开展合作的，与其让保安们和他们发传单的销售人员在小区玩猫捉老鼠的游戏，不如全都招安进来都这个生态圈。在理论上这个服务圈的概念是无限大的，也是随时可以扩充的，只要小区居民有消费需求，这个小区生态圈就可以自我更新升级来满足消费者的需要。除了地产商自身开发的数个小区，如果可以和本地有实力的地产商联合起来，那么这种商业形态的扩张是飞速的，而且是近乎垄断的。至于传统意义上的利润点---物业费，在这个生态圈里，不过就是一些积分或是优惠券抵消罢了。

　　2、打造不同的主题生活概念。在这个小区商业小王国里，可以被赋予很多种主题概念。这几年炒得火热的养老地产、旅游地产作为地产开发模式的拓展，已经被成熟运作到项目开发中。比如南方的一家医疗机构已经和石家庄新华区政府签订战略合作协议，在新华区所属住宅小区进驻医护人员，开展社区医疗业务。再比如养老地产概念打的火热的今天，源于中国传统的理念，很多老人暂时还是不能接受住养老院，所以社区养老的2.0版又出来了，租用小区若干单元房，派驻医护人员和护理人员，客户群为本小区的老人们，可以选择晚上住宿，也可以仅是白天来这里接受照顾，简单说就是一个老人聚会的活动室，但是多了医疗护理的保障，因为就在家门口，和孩子们住的也近，所以老人更容易接受这种方式养老。设想一个生活场景，老人年纪大了身体不好，社区医疗可以每天上门为老人检查身体和督促吃药，如果孩子有几天出差不在家，老人也可以在小区的养老房里临时住上几天，要是老人有了突发疾病，在医院120车到来之前，社区医疗人员就是老人生命线的第一道保障。但肥水不流外人田，这么庞大的利润物业公司自然不能放过，可以和专业社会医疗机构展开合作，在每个居民家里安装智能监控系统，打造小区智能医疗和养老系统，入住专业的医护人员，让养老院变成小区的老人乐园，让医疗护理变成像超市买袋盐一样的方便。因为是地产商自己的概念打造，所以在小区开发建设时期就可以通过设计施工把家居智能化、医疗配套设施等硬件全部配备完整，然后交由物业公司去运营管理。同样的主题生活概念还可以延伸到教育培训、幼儿托管、运动健身、美容美颜等业态中。在这个地产开发的转型时期，一个优秀的主题小区概念还可以反哺地产开发建设，促进销售回款。

　　3、强强联合，优势互补。虽然代表街头文化的小区商业形态具备鼎足三分的潜力，但是却有着天然的缺陷，就是难以形成规模化。成为一座城市的霸主不难，但是无法在其它地区进行合理复制，毕竟在这个房地产的后白银时代，房地产项目开发建设已经是举步维艰，依托其之上的小区商业就难以大范围的扩张起来。而且这种地产商业模型的特点是租多于卖，在不能立即回收资金的情况下，就必须大幅度增加日常性经营收益。现在的商业圈早就不是单打独干的时代了，所以就必须找到一个合作伙伴。线上的电商巨头应该是有意对小区商业进行收编的，价钱也一定比较丰厚，但是小区商业最不缺的就是流量，阿里和京东巨大的流量入口对小区商业来说作用并不是很大，反倒是这条生态链上游的生产商和进货渠道成了制约街头商业发展的瓶颈，所以和本地传统的线下零售商合作就成了顺理成章的事。以石家庄为例，如果有了北人集团这个强有力的后盾作支撑，货源和仓储物流就有了坚实的保障，北人集团的商业布局均衡合理，超市、大型商场、商业综合体、文旅商业群已经形成一个健康的生态链，当小区商业的生态圈并入到北人集团的网络体系，基本就可以对石家庄区域形成无死角的全业态覆盖。如果布局得当，可以在2-3年垄断石家庄的小区商业形态。同样这对寻求扩张巩固本地霸主地位的北人集团也是锦上添花的好事。

　　在2012年的中国经济年度人物颁奖现场，万达的王健林和阿里巴巴的马云设下一个亿元赌局，赌的是十年后在中国电商能否在零售市场份额过半。现在已过去六年，在2017年纯电商平台在零售业的市场份额为15%，刚刚过去的双十一，天猫也完成了一天创造10亿个包裹的奇迹。其实今天再说电商和传统零售如何如何，已经意义不大了。未来线上线下的界限将十分模糊，线上商超将通过渠道融合、渠道下沉以及区域整合等方式，完成与线下渠道商的完全融合。通过用户、门店、库存互通，提供个性化、场景化和参与化的3P零售模式，满足消费者的任何人在任何时间位于任何地点的零售需求。同样以万达为首的传统商业渠道也正在积极的对线上平台进行兼并和合作，在销售渠道、门店数量、顾客体验等优势基础上，导入线上流量数据，通过引入互联网基因来主动变革自身的商业思维。这是个商业革命的时代，地产商业作为其中重要的一环，有着不可磨灭的地产商特征，曾经成功的商业经验会成为今日发展的桎梏，制约商业地产发展的因素不仅是资金和人才储备，最重要的是改变传统意义上的房地产商思维方式，在这场零售业变革中，找准自己的位置，寻求下一次黄金时代的契机。