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北京楼市现状及未来走势分析
作者:佚名    房地产资讯来源:本站原创    点击数:    更新时间:2022/11/27    

  北京推行“317”政策已三年,这三年来,调控政策是否已取得成效?2020年初土拍市场的火热,是否代表北京市场即将迎来新的变化?下面将从市场的现状入手,结合近期楼市动态,理性探讨2020年北京楼市的变化,并根据多项客观数据,合理推断北京楼市未来走向。

  2008年至2016年,北京住宅新房市场以三年为周期,呈现了明显的周期特点,即政策刺激去化,周期末可售存量面积约比期初降低40%。2014年至2016年间,新房市场容量仅为600万㎡左右,新房供应不足,致使房价一路攀升。

  2016年底,中央经济工作会议首`次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,2017年3月,北京即开始实行严格的限购限贷政策,北京土地市场开始大量供应限竞房与共有产权房土地,供应持续放量,库存一路攀升,此前的三年周期自此不再。

  受到供应量的直接影响,2017年-2019年,北京新房整体成交价格稳定在48000元/㎡,其中,限竞房因供过于求,2019年价格同比下降2%,均价46741元/㎡;政策性保障房价格始终维持低位;由于供应量减少,不限价商品房2019年价格同比上涨8%,均价58635元/㎡。这种结构性差异直接导致了新房整体价格的平稳。

  2016-2017年间,由于新房供应不足,大量购房者流入二手房市场,此区间内的二手房成交套数显著偏高。2017年开始,北京市场容量已稳定在18万套左右,新房二手房套数比约2.5。

  根据2019年土地出让情况及新房市场稳定的容量预判,供应充分、去化压力的竞争态势将持续至2020年下半年。

  近三年来,伴随北京轨道交通与产业园区的外延,人口逐步外溢,以此出现了若干新重点区域组团。如地铁8号线沿线概念的瀛海区域,新机场线号线号线沿线的亦庄、台湖、北七家区域等,产业发展带来的新热点区域则以石景山古城和亦庄新城为代表。

  热点组团形成了规模化的效应。2019年北京楼市前10热门板块成交额高达1350亿,占北京市场总额的51%。

  自2017年开始,北京新增供应呈现泛五环化的显著特征。由于五环内土地供应极少,近三年来新增土地供应以限竞房为代表多集中在5环-6环之间,新增供应规模占比56.5%,成交规模占比59%。

  由于三年内泛五环供应量极大,五环外存销比大幅提升,普遍高于5环内8-17个月,同区域内大量限竞房产品集中入市,使得区域内竞品失去价格差异,在市场竞争极为激烈的情况下,部分开发商在限价范围内采取降价措施加快去化。

  由于限竞房多受到70/90政策限制,近三年来,市场新房住宅面积集中在70-90㎡,首`次改善产品则集中在110-120㎡,传统低密度别墅产品。

  在面积限制下,功能性成为市场产品主流。90㎡产品大多为小三居户型,110-120㎡的传统三居面积则转为四居功能户型,在强功能趋势下,市场产品的套均面积持续下探。

  尽管平层90㎡面积段产品短期供应量较多,19年供求比1.5为各面积段最高,但19个月的存销比仍为正常水平,长期去化压力不大。

  分环线环内各面积段存销比均较低,去化压力小;5-6环之间各面积段存销比存在显著差异,120-144㎡以上存销比18个月,去化压力较大;六环外120㎡以上存销比均高达27个月以上,整体去化压力较大。

  目前,北京区域别墅市场集中在中央别墅区,成交额占别墅市场总额的35%。市场主流产品为800-1500万的首墅和1600-2000万再改墅。

  1月6日,为降低中小及民营企业融资成本,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元,旨在有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。

  为了缓和疫情对经济的影响,2月3日,中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,2月4日开展5000亿元逆回购,两日投放流动性累计达1.7万亿元。

  2月20日,1年期LPR报价下降10个基点至4.05%,5年期LPR报价下调5个基点至4.75%。

  3月16日,央行再度实施定向降准以支持实体经济发展,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

  货币政策宽松的目的在于拯救实体经济,尽管近年来我国已出台多项政策防止大水漫灌房地产,但整体环境的宽松必将导致部分资金流向房地产。

  受疫情影响,房地产开发商工程建设与线下销售均遭遇巨大打击,房企资金压力空前。为此,全国已有超过60个城市出台边际性宽松政策“救市”,其政策多围绕税费、土地出让金等做文章,譬如延长或减免开发商的缴税、放宽预售条件、延长公积金贷款期限、延期或分期缴纳土地出让金等等方面,意在缓解房企资金压力。

  2月21日,驻马店发布《关于进一步规范促进房地产平稳健康发展的意见》,其中包括住房公积金贷款额度由45万上升至50万元;缴存职工首套贷款最低首付比例由30%下调为20%;大力推广住房公积金组合贷款业务;免收抵押登记费用。与多数城市的宽松政策不同,该文件首`次试图在需求端放松调控,但文件发出后即被撤回。

  3月2日,广州发布文件宣布商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象,但第二日即被叫停。

  3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,通知内容为本地户籍限购第三套房、新出让住宅土地取消预售制度。

  从驻马店与广州文件的撤回中可以看到,“房住不炒”依然是国家对于房地产不可动摇的方针态度,各地救市的核心应当是边际性放松缓解短期压力,而非肆意放开导致房价大幅波动。

  在本轮调控中,多数一线城市均无明显动作,结合二三线城市的调控力度,在“房住不炒”的大方针下,一线城市未来全面放开调控机会渺茫。

  1、疫情缓和后,新房成交量持续升温,二手房市场被新房市场挤压,成交低迷且恢复缓慢

  (1)2020年一季度新房住宅成交逐渐恢复至去年同期水平,预计二季度市场逐渐升温

  1月29日,北京市住建委发布通知,北京全市房屋建筑和市政基础设施工程不得早于2月9日24时开工。1月31日,北京市政府发布推迟复工时间的通知,北京市行政区域内非必需行业2月10日开始复工。因此,我们选取2月10日作为重要的观测节点,以判断疫情后的市场成交水平。

  从2020年周度新房住宅与供应情况表中可以看到,1月20日-1月26日期间,市场成交量开始骤减,原定春节假期期间市场成交量为0,假期后一周成交套数仅为36套。2月10日开始,线下销售陆续采用网上看房、预约到访售楼处等途径恢复服务,春节与疫情期间受限的需求开始涌现,市场成交缓慢恢复,并逐渐与去年成交量齐平。2010年2月10日至3月15日,北京市场共成交2008套,去年同期数据为1844套,已实现小幅反超。

  截止3月15日,北京2020年1-3月的新房住宅累计成交4804套,比去年同期同比上涨3.4%。需要注意的是,春节期间的成交量主要受线天,今年受到推迟复工影响,大部分人的假期时间为1月24日-2月9日,累计17天,考虑到实际假期时间的影响,2020年一季度的整体成交量是显著优于2019年的,预计二季度新房市场仍要持续升温。

  新房成交迅速恢复的同时,二手房市场成交量显著走低,这是由疫情带来的直接影响。

  由于新房多为期房预售,购房者看房行为集中在开发商线下售楼处与样板间,随着线下销售恢复,新房成交得以迅速恢复。二手房成交过程中,实体房屋看房是必不可少的环节,但防控要求下,各小区均严厉控制出入人口,直接阻碍了二手房买卖双方的市场行为,大批二手房中介在此期间更改业务方向转为新房销售。

  而另一方面,由于部分开发商在疫情期间为了促回款推出了多项优惠活动,加之疫情影响下部分购房者的购房观念发生改变,购房者更多转向了新房市场。

  2020年2月10-3月15日期间,2020年二手房累计成交6228套,尽管2月10日复工后成交量和带看量均有所回升,但相较2019年同期的13242套成交量已是腰斩式下降,下降幅度高达53%。

  截止到3月15日,北京1-3月二手房累计成交15080套,同比下降37%,二手房与新房成交比为3.4,二手房市场被新房市场严重挤压。

  2、2020年一季度土拍市场火热,下半年不限价商品房增多,存量限竞房迎来市场机会

  截至3月15日,除去2宗共有产权房用地,2020年北京已成交住宅土地14宗,其中含不限价土地12宗,限三年来北京土拍市场的成交记录。

  在12宗不限价土地中,除了4宗仅一家房企报名的地块以底价成交,其他8宗多以高溢价率成交,其中绿城台湖地块溢价率高达50%,并包含7%的自持面积。

  结合上文所述的北京市场现状与一季度成交土地的性质,我们可以认为,限竞房已经完成了调控市场供应与房价的历史使命,为了进一步平衡供需结构,不限价商品房已开始回归。2020年下半年开始,伴随着一季度拍出的不限价商品房的入市,与其同区域的存量限竞房将以绝对的价格优势迎来市场机会。

  西部片区由古城、五里坨、龙泉、永定四大板块组成。2019年1月至2020年3月,区域内累计供应5989套,成交4922套,剩余可售存量5555套,其中,龙泉和永定板块由于地段相对偏远,且区域利好消息较少,去化压力极大。

  今年初,古城板块不限价土地成交可售楼面价已突破7万,拉大了区域内上下游板块的价格梯度。目前,五里坨与古城成交金额相差约1.5万,在古城不限价商品房入市后,价差将进一步拉大,五里坨板块有望凭借较大的价格优势迎来市场机会。

  西南片区由青龙湖、良乡两大板块组成。2019年1月至2020年3月,区域内累计供应2332套,成交803套,剩余可售存量2138套,其中,青龙湖板块由于新增供应量较大,可售存量压力极大,良乡板块整体成交量与可售存量绝对值较小,去化压力相对青龙湖较小。

  西南片区配套相对弱势,其上游是花乡板块,花乡板块内包含三个限竞房新房项目,主力户型为90㎡面积段的刚需户型,因此西南片区的刚需面积段需求将被上游大量分流。此外,2019年,花乡拍出的造甲村地块,容积率2.8,可售住宅楼面价为73393元/㎡,将分流西南片区高端住宅需求。

  因此,西南片区未来去化压力仍然较大,但区域内的低价低密改善产品有望从上游板块的分流中突围。

  东南片区由瀛海、亦庄、台湖、通州四大板块组成,2019年1月至2020年3月,区域内累计供应5738套,成交4411套,剩余可售存量6349套。其中,亦庄板块由于同区域内集中供应了大量限竞房项目,去化压力极大。通州情况较为特殊,一则区域利好下土地供应极少,二则双重限购要求限制了短期内的去化,新房市场从长期看并无压力。瀛海和台湖两个交通沿线利好区域则有望在东南片区脱颖而出。

  瀛海板块多个项目归同一开发商所有,未来去化将保持平稳状态。台湖地块由于绿城入驻,区域内存量限竞房项目迎来利好。

  北部片区由永丰、沙河、未来科学城三大板块组成,2019年1月至2020年3月,区域内累计供应5022套,成交3239套,剩余可售存量2344套。由于海淀区互联产业密集,教育水平拔群,区域需求旺盛,加之近年来供应总体呈紧缺状态,因此北部片区整体去化压力均较小。

  今年初永丰西北旺地块成交可售楼面价突破了区域2019年成交均价(55556元/㎡),整体区域价值将得到进一步的提升。

  东北片区由高丽营、后沙峪、孙河三大板块组成,2019年1月至2020年3月,区域内累计供应4136套,成交2804套,剩余可售存量5062套。区域内多以改善、高端住宅为主,其中,高丽营在地理位置上受孙河与后沙峪板块拦截明显,整体去化压力较大。

  孙河近年来供应几近枯竭,因此未来东北片区内后沙峪与高丽营板块将进一步实现价值。

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