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　　自2003年出台的“18号文”算起，我国房地产调控已历经十余年。从不同阶段出台的政策来看，随着2010年“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“新国五条”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，楼市调控被认为是进入了“全面加码期”。至2014年，在调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响下，全国房地产市场整体下行，随后中央调控更加注重长期性、稳定性，开始着眼深化各项改革，年末中央工作会议未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势逐渐显现。2016年，在实体经济发展疲软的大背景下，房地产市场则开演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去库存”的政策指导下，全国各地纷纷采取较宽松的政策，而后房价“疯涨”，各地又开始进行多轮调控，调控力度不断升级，一线城市力度不断加大，二三线日，习主持召开中央财经领导小组第十五次会议，指出：建立房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排；要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。

　　房地产业十余年来的调控在我国取得了初步的成效，但仍然存在一些问题亟待解决：

　　其一，行政干预占比较大，调控效果难达预期。一直以来，我国房地产市场调控采取的大多是相机抉择的政策手段，调控初期房地产市场往往会按照预期的方向变化，但一段时间后，新的问题常常会接踵而至，以至国家又会出台新的政策措施。这样，随着国家政策的变动居民心理预期也在不断起伏，缺乏稳定性，进而市场开始动荡。

　　其二，中央与地方利益矛盾，调控力度不足。对中央政府而言，房地产问题关系到百姓的生活起居，是影响民生的一大因素，为保稳定、保民生、促发展，中央坚持把稳定房价作为排名前列要务，希望大部分老百姓能买得起房；而对于地方而言，房地产更倾向于经济问题，房地产行业在地方财政收入中占有重要地位，所以房地产价格下滑对地方政府是不利的。如此，中央与地方在利益博弈中房地产调控经常变成“空调”，其效果往往不甚理想。

　　党的十八大以来，我国经济发展步入新常态，逐步向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化。2016年12月14至16日在北京召开的中央经济工作会议将“稳中求进工作总基调”上升为“治国理政的重要原则”和“做好经济工作的方法论”，并成为适应经济发展新常态的经济政策框架的内在支撑。随着新常态的确立，作为国民经济发展的重要支柱产业——房地产业将呈现什么样的新常态呢？笔者将其概括为6个方面：

　　随着“加强房地产调控”向“促进房地产市场平稳健康发展”的转变，房地产市场去行政化已为大势所趋，“有形之手”逐渐放开，“无形之手”将起着越来越重要的作用。未来，房地产政策将更加尊重市场、因地制宜，将逐步通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场、稳定秩序，而非一味地用行政手段进行干预，房地产行业发展将步入理性发展阶段。

　　房地产市场经过十多年的长足发展，已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。未来，随着市场调节主导地位的凸显，各城市因其经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响，房地产市场的区域分化和功能性分化将进一步加剧。

　　新型城镇化作为国家发展战略，其根基是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。同时，基础设施配套的更加完善，社会公共服务的大量投入将引发新一轮房地产市场刚需攀升。可见，新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力。

　　我国“十三五”规划建议中着重提出“创新发展”的理念，这意味着我国的经济增速正在从高速向中高速换挡，原有的经济增长逻辑正在被新的逻辑所取代，而对于房地产这一特殊行业，也将步入创新发展道路。房地产行业在追求质量品质的前提下，将更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益，将更加注重市场需求分化，主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。随着房地产行业进入新常态，创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势。

　　自住房改革制度实施以来，房地产市场快速发展，无论从形态还是时间上，刚性需求一直占据着市场的主导地位，但随着社会发展以及意识形态、文化因素、人口结构等因素影响，住房问题正逐步由“量”向“质”转移。未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求，最终住房需求结构转向改善性需求。

　　（6）商业地产进入存量房时代受产业结构调整、消费结构升级、开发经营主体不断增加以及城市开发建设驱动等因素叠加作用，商业地产投资建设逐步加快。但商业住宅、办公等商业地产作为销售型物业，其获取利润主要是依靠销售实现而非回收租金，当市场几近饱和，供求关系基本平衡时，开发销售规模便会萎缩，商业地产则进入存量房时代。同时，国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，也将进一步加速商业地产迈入存量房时代的步伐。

　　[1]刘志峰，房地产业要善做“加减乘除”[J]中国房地产业.2015.1-2

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