2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响，2023年以来法拍房市场不降反升。中指研究院自2015年开始监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据，对法拍市场进行集中探索。

　　2023年法拍市场日渐活跃，各物业类型房产交易截止挂拍数量超过37万件，较上一年同期增长27.5%，各区域城市均有不同程度提升。其中，广州法拍市场挂拍3753套1各类法拍项目，成交累计1026套，成交率27.34%2，成交率较上一年基本持平。同比上一年，广州法拍市场的挂拍量和成交量绝对值均比同期增长，其中挂拍总量增加了约291套，成交量增加了约89套；同时，在法拍市场逐渐趋向成熟的背景下，成交率趋势稳定。从数据上看，广州法拍市场在2023年前7个月表现较为相对稳定，月均成交150套，市场供需状况相对充足。但是，需要注意的是，虽然成交量有所提高，但成交率变化并不明显，在挂牌量大幅提升背景，也意味着市场上的竞争程度可能比较激烈。

　　1指标说明：拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等）；在所选时间周期内，如果同一标的物多次上拍，按一件标的物计算；

　　2变量说明：成交率=成交标的数/拍卖标的数；折扣率=起拍价/评估价；成交变现折扣率=变现成交价/评估价

　　1-7月广州挂拍各类法拍房源3753套，成交各类法拍房源1026套，其中7月挂拍各类房源704套，成交各类法拍房源145套，占当前全部成交的14.1%；前7个月各类房源总成交面积达48.3万平米，总成交金额约在52.9亿元。其中，涉住宅房源挂拍2846套，成交853套，成交率29.9%，成交变现折扣率82.8%，平均成交面积约147平米，单套平均成交价约为286万余元。商业法拍房源挂拍781套，成交132套，成交率16.9%不及住宅房源，平均成交变现折扣率67.4%。

　　法拍住宅房源：2023年1-7月法拍住宅房源挂拍2846套，成交853套，成交房源占比29.97%；其中一拍成交352套，占比41.2%，二拍成交416套，占比48.7%，变卖及重拍成交86套，占比10.1%。2023年前7个月当中，成交最多房源位于增城区，成交171套，占全市20%；花都区成交量位于第二，成交111套，占全市法拍房源成交13.0%；番禺区成交102套排在全市第三，成交量占全市12%。

　　在法拍房市场中，一拍起拍价由人民法院参照评估价确定，如果未作评估则按照市场价确定，一般不低于评估价与市场价的80%。如果一拍流拍，则会进入第二阶段二拍；二拍的价格通常会低于一拍，一般是在一拍的起拍价基础上降价10%-20%。此时如果再次流拍，则会进入第三阶段变卖。广州1-7月的拍卖阶段中，二拍占比达到48.7%，意味着有接近半数的法拍房源流拍进入二拍阶段。

　　1-7月广州共成交853套法拍住宅房源，在法拍成交的住宅房源中，100万以下成交的房源共有219套，占比25.6%。100万-200万成交的房源共有307套，占比35.9%；200万-300万成交的房源共有132套，占比15.5%；300万-500万成交的房源共有99套，占比11.6%；500万-1000万成交的房源共有62套，占比7.3%；1000万以上成交的房源35套，占比4%左右。从价格分布上看，300万以下的低价段房源占据了较大的比例，共658套，占比77%。而300万以上的价格段房源共196套，占比约在23%。这表明在法拍市场中，低价格的房源项目是成交主力军，而高价格段的房源也有客群关注。但需要注意的是，法拍房市场的价格和供需状况与二手房市场有所不同，因此不能完全用二手房市场的价格标准来衡量。

　　从成交区域分布上看，7月份广州成交住宅房源122套，外围6区是法拍房源主要成交区域，成交77套占比63.1%，中心5区成交45套，占全市成交36.9%。

　　增城区成交房源项目最多，7月成交23套，是广州法拍房源最热门区域，平均成交单价136万元/套，成交折扣率71.8%，成交套数占全市成交18.9%；番禺区成交16套，7月份成交量位于全市第二，占比13.1%，成交折扣率75.9%；花都区成交15套，白云区、海珠区紧随其后，分别成交14套、13套，成交折扣率约在75%左右。此外，天河、海珠区7月份成交的法拍房源中，平均成交折扣率分别为105.1%、102.4%，成交均高于评估价。

　　通过法拍成交的房源中，多数成交低于评估价格，1-7月，广州法拍住宅的成交折扣率主要集中在7折左右成交，7折成交房源项目最多。广州前7个月份成交5折房源123套，占比14.8%；6折成交房源199套，占比23.9%；7折成交房源238套，占比28.6%；8折成交房源148套，占比17.8%；9折成交房源67套，占比8%；另外有58套法拍房源成交高于评估价，成交折扣率最高房源位于从化区，该套房源起拍价13万元，评估价18.6万元，最终经过228轮竞拍，以203.08万元成交，成交折扣率高达10.9倍。

　　二手房方面，7月广州二手住宅市场依旧较为平淡，房价环比继续下跌。受当前市场信心不足叠加传统成交淡季影响，广州二手住宅市场活跃度不高，二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.13%，较6月扩大0.08个百分点。分区域看，仅天河区二手住宅价格环比上涨，下跌辖区中增城区环比跌幅最大。

　　二手房项目交易方面，1-7月天河区棠德花园小区二手房累计成交256套，排在第一；从化区珠江国际城、巴厘天地·上苑小区分别成交248、232套紧随其后。成交金额角度看，白云区富力桃园1-7月累计成交211套，总计成交金额81474万元，位列金额榜第一；荔湾区荔港南湾累计成交170套，总成交金额74154万元，排名第二；海珠区金碧花园累计成交197套，总成交金额64813万元排名第三，然而成交单价47672元/㎡，在1-7月成交项目中成交单价排名第一。（更多二手房数据信息请关注中指数据库）

　　值得注意的是，增城区多个小区成交套数不及主城区小区，但交易总量需求旺盛，TOP20中累计成交二手房有四分之一来自增城区。并且法拍成交房源中，增城区成交套数远高于其他区域。查看增城区成交项目详情中可以发现，增城区法拍项目平均折扣率为72.3%，除低价位是增城区成交量提升的优势之外，在广州购房政策中，增城区不限购政策也是其交易增长原因之一。

　　小结：2023年1-7月广州法拍市场表现相对稳定，月均成交150套，市场供需状况相对充足。虽然成交量有所提高，但成交率变化并不明显，在挂牌量大幅提升背景，法拍房市场持续保持稳定。从价格分布上看，300万以下的低价段房源占据了较大的比例，这表明在法拍市场中，低价格的房源项目是成交主力军，而高价格段的房源也有客群关注。但需要注意的是，法拍房市场的价格和供需状况与二手房市场有所不同，因此不能完全用二手房市场的价格标准来衡量。未来法拍市场发展趋势如何，还需继续关注中指数据库法拍版。