看完这一篇，二手房交易流程还有任何不明白的地方，算我输。正在二手房交易流程中，新鲜热乎事无巨细版买家视角的二手房购房注意事项+流程。

　　杭州这边统一口径都是房屋总价的2%+1W，比如总价300W的房子，中介费就是300*0.02+1W=7W（天呐中介公司还招人么，我简历准备好了。）不过基本都会打折，具体折扣看你选的中介公司以及个人口才。这里大概对于你购买房子的中介费有个大致的了解，不然现在动辄就是五六百万的房子，中介费十多万，是笔不小的支出。

　　这里涉及到选择中介的技巧。 如果对于中介费比较敏感、想尽可能少给的话，那么在看中意向房屋之后，就要找你认识或者觉的能给到你最低折扣的中介去谈了。不然一个中介千辛万苦两头磨嘴皮最终把价格谈好之后，你去找了别的中介签，那之前的中介可能扒了你皮的心都有了（之前有过新闻，这种情况中介动手打人了）。换位思考一下，这么做忒不地道，最好一开始就要选好。 如果对于中介费不敏感，想后续的交易流程尽可能顺畅顺利，那么在选择中介的时候，就直接去本地最大的几家中介公司，选从业时间比较长、成交数量比较多的中介（这里都是血泪的教训）。

　　之前遇到过一个号称全XX最快的男人（某店长），带我们看房时掏出手机给我看了跟好几个不同银行的客户经理的聊天记录，说在我这里签约的客户，审批、放款，永远比别人要快，能做到交易流程上按揭客户跟全款客户差不了几天~我能怎么办，只能在心里默默称赞：对对对，你最快。

　　购房资格。大哥大姐们，要买二手房之前务必确认一下自己的购房资格噻，自己的情况没有人比自己更清楚了，实在弄不拎清当地政策，最简单的办法就是贝壳网上的购房资格测试了，只要能把自己的情况全答出来，就能知道自己拿着那么多钱花不花得出去了~如果骚操作太多，建议直接冲进门店咨询店长或拨打12345市长热线。

　　征信报告。最好在有购房想法的时候，就先去当地有人行征信报告机器的银行去打印一份个人详细征信报告，或者之间去人行的官网打印一份电子版。这个问题上千万别盲目自信，9103年了，不要低估征信的恐怖程度。搞不好你大学时期的一个什么助学贷款，工作时候忙忘了导致信用卡的一个无意逾期，各种借呗微粒贷白条手一贱的一次点击，就有可能成为后面房贷批不下来的污点。要注意的最重要的点就是逾期、逾期、逾期！有了逾期大概率=凉凉，先想想办法能不能求银行爸爸开证明不是恶意逾期吧。其次是睁大眼睛看看自己有没有、有几次住宅房贷记录了，很多人栽在这上面，以为自己没有。最后是从打出来报告开始到房贷最终放款这段时间，暂停各种信用卡申请，借呗微粒贷乱七八糟网贷的使用，尽量把其他的负债先结清。

　　公积金贷款额度。感谢马爸爸，支付宝大多数城市已经接入了当地的公积金中心，直接在城市服务里找到公积金，点进去有一个：可贷额度，可以很直白地看到你能贷到多少钱的公积金贷款。

　　公积金缴存明细+证明。这里主要针对组合贷中，过去一年因为换工作导致的公积金缴存地省直变为市公，市公变为省直的情况。我们的情况是之前省直，近半年市公，开了省直的证明+明细，省事那边的余额也可以用来作为市公的额度，不然单看市公的缴存额，是贷不满公积金额度的。

　　征信报告。谁扔我臭鸡蛋？！不是写错了，我这里指的是真正买房时的征信报告，在签订意向购房合同之前打一份最新的（一个月内），给中介，让他找熟悉一点的客户经理帮忙初审一下，以免合同都签了最终征信问题gg掉。

　　收入证明。组合贷公积金中心那边有一个模板，可以直接官网下载，跟上面的征信报告同一天打出来就好了，一般也有时效性，房贷审批时一个月内最好。

　　。举个例子：你这次的房贷算下来每个月还10000，你大前年买的别墅房贷现在每个月4000，你前年买的保时捷车贷每个月3000，你去年买的劳力士信用贷每个月3000，那么你的收入证明，要开到每个月（10000+4000+3000+3000）x2，也就是每个月40000以上。这里的话工资、福利、公积金、年终奖等等都有效。要注意家庭购房的话，两个人的负债都要算进去。如果跟我们一样是组合贷，打两份，一份给公积金中心审批，一份用来商贷审批。

　　银行流水。个体户的流水怎么搞不清楚，可能人家都是全款买房的大佬。。。上班族的话，杭州这边是如果开出来的收入证明在月均1.5W以上，就需要银行流水。流水就是去工资行柜台或者柜机上，打印：

　　的工资流水来。注意这个流水要跟收入证明大致能匹配上，不能太离谱，你开个年薪百万的收入证明，结果流水加起来一算只有二十万，你再狡辩一个你们公司合理避税？信不信银行合理避你。打印两份，理由同上。

　　为啥说上面这几个不用太着急提前开，一是有时效性，二是征信、流水，开到第三份就要收费了，别问我怎么知道的。然后收入证明开多了要把之前开了没用到的送回公司去，HR小姐姐也会骂街，也别问我怎么知道的。

　　监管账户开户行的银行卡。如果之前有开过最好，本地的一类卡，提前把首付放进去。没有的话可能就要临时现开一个，再把钱转进去。要注意每个银行的转账限额，如果首付当天要转结果发现超过卡片限额，那就要去柜台了，现在办一个大额转账业务至少都是半个小时起。。。

　　准备材料（仅针对买方，下同）：身份证、户口本、结婚证等证件原件，购房定金，还有上面提到的所有资料，建议准备一个档案袋全塞进去，每次都带上档案袋。

　　具体事项：买卖双方到中介公司，签订购房意向合同以及居间服务合同，有些中介会有一份三方合同，就是把两个合并起来了，效果一样。 购房意向合同约定的主要内容基本上就是定金的金额、返还时间；网签时间、首付款金额及时间、交房时间；付款方式等。因为具体的时间无法确定，所以如果想要加快进度，尽量按照XX后X个工作日内进行XX，比如查档后一个工作日进行网签这样。 居间服务合同约定的主要是中介方要在什么阶段上收齐（提交）什么材料，什么时间去做什么事儿，特别注意中介费的交付时间，尽量写在交房确认完成之后。 其他的就是买卖双方、中介方的权利义务违约情形等，都是制式合同，自己比较在意的点可以写在后面的备注栏里。

　　1.如果卖家的房子还在自住，问清楚户口在不在这里，户口清退的时间也要约定好，最好是在交房时确保户口已经迁走。

　　2.如果卖家的房子还有租约，写清楚租约的处理方式，最好的方式依然是交房时租约已经解除。

　　3.如果卖家有车位，问清楚车位是否有单独出租，以免后面停车时才发现撕逼。

　　4.交接时家里目前的东西有哪些是留下的有哪些是带走的，避免卖家说带家具家电出售，结果没写清楚，交房时留了一个柜子（家具）一个热水器（家电）。

　　具体事项：如果卖方的房子是有贷款的，那么在挂牌查档之前，需要先把剩下的房贷还掉，即所谓的解质押，在银行那边业务名称叫提前还款。不然房贷的本质是房子抵押给银行的，而查档就是查房子有没有抵押的，不解押掉，查档当然不会过了。解质押的节点各个地方不一样，有些是在网签之后，建议买家提前了解各个行政区（对，具体到行政区，比如杭州余杭萧山老区之间就有差别）的政策。银行爸爸你们懂的，提前还款一般顺利的线个工作日。

　　准备事项：从中介提供给你的他们合作银行的列表里选好准备贷款的银行（支行），问清楚利率以及能不能做组合贷款。网签合同上的资金监管银行基本上就是贷款的这个银行了。

　　具体事项：这一步就是一个在房地产相关部门登记备案并在网上公布的过程。买卖双方跟中介，一起到中介公司的网签中心，签大概几十个字，按几十个手印。包括但不限于：正式的买卖合同、资金监管委托合同、中介机构委托合同。房屋评估合同等等。如果买卖双方不搞阴阳合同，最低做高总价的话，基本上就在这里很顺利地搞完了，所有的合同都是制式合同，对大多数人来说也来不及看的，咔咔一顿签字就完事了，流程很快。

　　注意点：这里就涉及到我上面说到的对中介费不敏感的话，选择大中介公司的原因。大中介公司合作的银行（支行）一般比较多，客户可以挑选的余地比较大。在目前LPR+BP的利率机制下，每家银行的LPR一样但是BP可能区别比较大，10个BP就是0.1%的利率差，每个月能不能多吃一斤猪肉可能就看这10个BP了。显而易见大家都想尽可能地选择利率低的银行（支行），而小中介公司会告诉你：不，你不想。能怎么办呢，如果没有看我这篇帖子，到了这个时候才发现，也只能下一次买二手房时选个大中介了：以前我没得选，现在我想要44个BP 的利率。。。

　　具体事项：一般大的中介，在约网签的时间时，就会顺手把贷款银行的客户经理一起给约了，这样当天客户经理就会带着大概有《史记》那么厚的一本合同在那边等着你了：老板，来签啊~老板网签完之后，房东就可以滚蛋了。然后客户经理就会抱着《史记》冲过来坐在你的旁边，开始收割你的资料了。

　　注意点：这个环节客户经理会帮你试算你房屋的贷款金额及月供，看征信报告分析你的负债情况，然后计算出你要开到的收入证明金额，判断你的流水是否匹配。勿谓言之不预也~之前已经提醒过你们了，在决定买房的初期就要考虑征信情况，想办法降低负债了，如果这个时候客户经理看完你最新的资料之后眉头一皱，你就会发现事情并不简单了。大部分情况下如果资料还有生命体征，客户经理都还是会尽力抢救一下的，毕竟对于大多数客户经理来说，还是想拿下这个单子的。不做这样一来，轻则浪费一点时间去补各种证明、降负债，重则就要加钱提利率买理财了，万不得已还得再去借一圈儿钱提高首付比例，降低贷款金额。

　　如果资料没有太大问题，客户经理就会开始让你在《史记》的每一页签字，如果说网签大概签了几十个字的话，贷款审批这里大概会签一百多个字。网签的时候我还大概看了一眼都有哪些合同，贷款审批这里我已经连看都看不过来了。客户经理指哪我就签哪，签完一页客户经理就一把把那张拿走，然后指下一个签字的地方。此时的我仿佛一个么得感情的签字机，被逼着签完了卖身契，哭哭惹。不过纯商贷的客户要签的字会少一些，单身又会少一些。等下，全款的嘞？抱歉全款大爷们没有这个步骤的好嘛，网签完比房东滚得还快，直接往监管账户里打钱去了。 签完字以后，把首付款转账到银行监管账户时那个回执单，拿去给客户经理复印一份，所有材料就算交齐了，可以继续躺平，等贷款审批结果了。

　　注意点：再次呼应开头，为什么说要找一个大点儿的中介。大中介业务量大，跟银行合作的客户经理关系也比较好，流程确实会快很多。我们这边是先审批商贷，再审批公积金贷款。截止到目前为止的审批时间如下：

　　20200402——工行APP上查询到贷款记录，节点为审批通过，显示提交审批的时间为20200331。

　　20200410——公积金审批结束，进行到下一个节点，合同签订。说明审批只用了一个工作日，公积金中心效率点赞。

　　20200422——进行到下一个节点，放宽审核。再次痛心疾首这中间中介都去干了些什么，20200417早上九点我就已经收到了不动产登记中心的短信，提示可以去窗口领证了。

　　20200427——当天一次性走完了放款审核+贷款发放流程，直接进到了已发放环节，同时工行贷款进度显示变成了“抵押完成”。已经可以在公积金中心跟工行APP看到具体的贷款金额信息。

　　印象中一直以为税是增值税+个税+契税，实际交完发票上好多种税，不过没多交就是了~

　　交完税买家也可以跑路了。过完户之后基本上第二天就可以在个人住房信息查询那里看到自己名下有这套房了。

　　公积金中心完成抵押登记之后，就会进入放款审核阶段。继续苦等放款审核通过，这个每个地方的时限不一样，等毛了就打公积金中心电话咨询，我已经准备明天中午之前还没审核完就打电话咨询了......

　　1.费用结清。就是让房东把截止到交房那天的水费、电费、燃气费、有线电视费等所有个人费用全部结清。每个地方根据实际抄表/预充值/物业代收等不同，具体情况具体操作，总之确保不要交房之后帮房东交他们之前产生的费用就好~

　　2.维修基金更名。一般新房交付时都需要业主缴纳一个维修基金，会有一个发票，有些物业可以直接变更名字，那就直接把原房东的那张发票收好就可以了。

　　3.物业更名。物业那里会登记目前的业主的资料，有事情通知联系业主或者一些投票啊福利啊乱七八糟的，所以要让物业把信息变更成你的。

　　4.车位过户。如果车位是有单独产证的，那也需要提前过户得时候进行不动产的变更，如果车位只是一个转让协议也就是所谓的使用权，那就只需要让房东把发票交给你，物业那里变更一下就好了。

　　5.宽带迁出。据我之前所知，电信宽带这里如果之前有开通过光纤，是需要去营业厅停机然后把光纤拆走，后面才可以重新开通的，不然的话你去开通的时候会告诉你目前这条线路是已经被人占了的，这一点可能很多人没有注意到，如果着急使用宽带的线.材料清点。也就是什么门禁卡几张，水电燃气卡几张，房门钥匙几把这些，还有一手房交房时的各种资料，一般都有一个箱子跟材料清单，对照那个清单，把当时一手房交房时的所有材料都清点清楚就可以了~

　　7.交中介费。记得一定要把中介费用压到（或者压一部分）这个时候再交，这样可以确保主动权掌握在自己手里~

　　具体事项：去电网啊燃气公司啊什么的拿新的房产证去办理水电过户，把之前登记的房东的信息都变更成你的；然后去公积金中心办理一下公积金按月转存以后可以直接把公积金缴纳的钱转到你的银行卡上用来还房贷。

　　注意事项：先查清楚自己水费电费燃气费都是交在哪里的，可能会有不同的供电局燃气公司之类的区别，有一些可以直接在线过户不需要跑去营业厅。比如下面杭州这几个业务可以尝试一下在线办理。

　　电表过户：必须在线搞定。下载“网上国网APP”——注册、绑定户号（不知道户号在哪就打电话查）——首页点击“更名/过户”——一步一步填完，上传身份证产证等信息。等待审核即可，大概不到一个小时就有工作人员来电话确认信息了，然后没一会儿已经变更成功~

　　燃气过户：关注“杭州天然气有限公司”公众号——注册登录——“居民业务”里面找到“气表过户”——绑定地址上传资料。等待审核即可。

　　公积金按月转存：杭州市公积金，直接在市公积金的官网上——提取业务——申请提取——偿还购房贷款本息提取，然后填写信息即可，会过个几天才会完成。

　　落户：如果想把户口迁到新买的房子里的话，准备好身份证、户口本、房产证（包括共有人的）、同意落户证明（如果产权共有）、结婚证（如果夫妻共有）去一趟新房所在地派出所就行。杭州这边的话直接浙江政务服务在线办理。但是都要去一趟派出所，交回原来的户口本，领取新的~