2011年是“十二五”的开局之年，在州市两级党委、政府的关心支持下，吉首地区的房地产市场继续呈现良性发展的态势，开发量与销售量都有一定的增长，有力拉动了全市的经济增长、就业和多个相关行业的经济活力。在吉首市政府指导下，出台一些规范房地产市场的文件，更好地保护了购房户的权益，有力保障了房地产市场的繁荣和稳定。

　　吉首地区现有房地产开发企业93家，其中有二级资质的5家，三级资质的23家，四级资质的14家，暂定的51家。今年共4家房地产开发企业完成开发资质申请。

　　今年我市有48个房地产开发项目，其中已竣工项目11个，停工项目4个，续建项目19个，新建项目14个。项目总*501050.7万元，总建筑面积307.09万㎡，实际竣工面积90.99万㎡。全年计划总*158597万元，累计完成*112630万元，同比增长了25.87%。

　　全年共发放商品房预售许可证76本，预售总面积78.97万㎡，其中住宅69.84万㎡，5750套，商铺4.70万㎡，其他4.43万㎡。预售申报住房均价为2600元/㎡，商铺均价10000元/㎡。

　　今年房地产建设资金主要包括企业自筹资金、银行在建工程贷款资金、预售资金、期房按揭资金等。金融部门对房地产业的扶持力度不减，有力保证工程地正常进行。

　　金融部门提供在建工程抵押20546万元，同比增长了62.11%，办理在建工程抵押以中国建设银行和农村信用社为主。

　　全年开发企业通过预售收取预售款达到63454万元，办理商品房按揭贷款2130起，占总销售套数的47.25%，银行提供按揭贷款资金44147万元，占交易总额的33.50%。本市有州市住房公积金核心、四大商业银行、农村信用社等金融机构提供按揭贷款业务，增强市民购房的能力。

　　2011年我市的房地产市场销售量稳健走高，销售均价稳中有升。全年共销售商品房57.38万㎡，4727套，销售金额151267万元。销售量和销售金额比上一年都有较大幅度的增长。

　　2011年全年新建商品住房销售，达到54.47万㎡，销售4508套，销售金额131772万元。与2010年相比(销售面积：47.32万㎡，销售套数3827套，销售金额104085万元)分别增长了15.10%，17.79%，26.60%。

　　2011年新建商品住房销售均价为2419元/㎡，比上一年销售均价增长10%。纯商品房销售均价为2656元/㎡，其中电梯房销售均价为2909元/㎡，多层销售均价为2250元/㎡。定向开发和团购的商品房销售均价为1711元/㎡。

　　2011年全年商业服务类销售2.914万㎡，销售金额19495万元，与2010年(销售面积1.52万㎡，销售金额7615万元)相比分别增长了91.71%，156%。

　　本年商业服务类销售均价为6742元/平方为，比上2010年(5010元/㎡)上涨了34.57%。

　　四、2011年吉首房地产交易运行情况分析2011年吉首地区的商品房销售量与2010年相比有一定幅度的增长，销售价格也呈现上涨态势，但是，受国家房地产调控大形势下，大力打击肆意提高房价，打击炒房，特别是各商业银行受贷款规模限制和二套房房贷政策的多重影响，吉首市的房地产市场也受到很大冲击，观望气氛渐浓，购买力下降。开发企业资金压力很大，再开发再投入的热情下降。

　　2011年1月， “国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了在全国范围内控制商品房交易价格的序幕。

　　(1)控价格。“国八条”要求“将房价控制在合理水平”，并且要求各地方政府上报年度价格控制目标。我市根据要求制订了2011年房价控制目标，新建商品住房销售均价不超过3000元/㎡，涨幅不超过10%。我市基本达到控制目标。

　　⑵强保障。“国八条”再次强调加强保障性住宅建设和对保障性住房的准入退出机制，努力增加公共租赁住房供应。吉首市全年共完成保障性廉租房分配906套，开工和续建的保障性住房房项目有15个，1218套，并组织申报了2012年保障性安居项目16个，共4776套。吉首市组织了*的财力和物力加大保障性住房的建设，使中低收入家庭实实在在享受到党的温暖和关心，已经解决了1000多户低收入家庭的住房困难。今后两年，投入使用的廉租房和公租房规模将会进一步增大，将有效地缓解低收入家庭的住房压力。

　　(3)严问责。对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。

　　(4)扩范围。将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。我市考虑到吉首地区房地产业属于刚起步的行业，并在2008年受到极大冲击，现处于恢复阶段，并且市场上投机炒房情况并不严重，所以没有出台具体的限购措施。但是全国范围内的限购令对我市购房户的心理上造成了很大的冲击，购房意愿下降很快，观望气氛很重。

　　2011年，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元，流动性下降造成银行贷款申请难，审批时间长，批准贷款金额减少等多重影响。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%，贷款购房压力也增长不少。

　　(1)影响供应。货币环境的收紧，加上从核心到地方各类金融机构均严格控制开发贷款，我市的绝大多数开发企业融资困难，不仅没有资金拿地，连建设项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。

　　(2)影响需求。3次加息，取消首套购房优惠利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。

　　⑶影响信贷。值得关注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是自2008年12月以来央行头次下调存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。

　　⑴供应量增加。2011年吉首地区商品房供应量进一步加大，全年共办理预售许可证面积达到78.97万㎡，其中住宅69.84万㎡，而全年销售商品房也达到57.37万㎡，其中住宅销售54.47万㎡，总供销比(期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积)达到1：0.73，住宅供销比达到1：0.78。与上年相比都有很大幅度的增长，库存量进一步加大，房地产市场进入了供大于求的销售环境。

　　⑵销售难度进一步加大。部分楼盘下半年以来销售形势非常不容乐观，多数楼盘在传统销售旺季也不旺，看房人少，订房人更少，打折促销活动也难吸引购房人的购房意愿。销售不旺造成开发企业资金压力大，*活力降低，部分项目也停建停报后续开发计划。

　　⑶销售进入两难选择期。由于下半年来销售形势不旺，部分开发企业有降价计划，但是考虑到前期购房者的心理承受能力，降价肯定会对前期购房者造成损失和不稳定，而不能降低促销，也使开发企业面临两难选择。坚持原销售价格难，降价销售也难。

　　⑴严格执行明码标价。国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起商品房销售要实行一套一标，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。并且要求要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。按照文件规定，吉首市物价局和吉首市房地产管理局共同下发了《关于印发吉首市商品房销售明码标价实施办法的通知》(吉政发[2011]20号要求严格按照规定执行，规范了房地产市场的定价机制，杜绝了开发企业随意涨价、侵害消费者的行为。

　　⑵正式实行预售资金监管。为了更好保障购房户的合法权益，杜绝开发商违规使用预售资金，抽逃预售资金，按照国家相关规定，我市于2011年11月出台了《关于印发吉首市商品房预售资金监管办法(暂行)的通知》(吉价[2011]12号)，文件规定，开发企业预售时必须与金融机构签订《商品房预售资金监管协议书》，预售商品房时不得直接收取预售资金，必须存入监管银行的监管帐户。并规定了由监管银行、房产局、开发企业三家共同对预售资金进行监管，保障了预售资金只能用于项目继续建设。吉首市房地产管理局将根据文件的要求，尽快制订出实施细则，将与金融部门一道对预售资金进行有效监管，杜绝开发企业携款潜逃，违规使用预售资金的现象。

　　⑶正式全面启用网上备案签约系统。为了有效保障购房户的权益，提高吉首市房地产管理局房政管理水平，从2009年开始就在全市推行商品房网上签约，经过2年的试运行，基本达到了管理要求于2011年5月下发了《关于正式全面启用商品房网上签约系统的通知》(吉房发[2011]13号)，决定于2011年7月1日在全市范围内全面启用网上签约系统。文件生效后约束了开发企业的销售行为，杜绝一房多卖、侵占(包括出售、抵押等)物管用房的违法违规行为。系统的使用更好保护了金融机构的在建工程抵押房产的安全，杜绝了出售已抵房产和重复抵押。系统也保障了司法协助、销售统计、市场分析、房地产调控政策的制订和落实等功能的使用。

　　从核心经济工作会议的基调以及国务院总理副总理的讲线年严控房地产的大环境将维持不变，甚至可能再度从紧。虽然目前大多数城市都出现销售低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到核心的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设初具规模的情况下，整体调控力度不会改变。

　　在大的调控基调下，以及2011年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等行政干预手段还会继续延续，至少在长效机制如房产税、个人住房信息系统的联网查询形成之前，限购暂时不会取消。吉首地区虽然未实行限购，但是金融机构的二套房认定标准和三套停贷的措施也使吉首地区处于被动限购之中。

　　由于宏观经济从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号。说明货币政策有望定向放松，预计2012年至少会有3次下调准备率可能，然而，由于房地产整体调控方向不变，在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的少有途径。由于我市商业银行权限小、额度有限、审批周期长的问题在2012年不会得到根本性改变，我市开发企业的融资渠道仍不会通畅。

　　但是，预计州市住房公积金核心在2012年个人住房贷款和购房按揭会有较大增长，湘西长行村镇银行、邮政银行都将涉及个人住房按揭以及在在建工程抵押业务，这对我市房地产业获得金融机构的支持渠道有所增多。

　　通过对近二年来的供销情况进行统计，未销售的库存量已经达到35.5万平方米，其中商品住宅库存达到24.27万平方米，1857套。预计2012年开发量在2011年的基础上会有所下降，但市场供应量将随着2011年的*开发而进一步加大，整个房地产市场的库存量也将会进一步增加。

　　在国家房地产调控的大环境，商品住房的*性大大降低，购房将以自住、改善居住环境和保值的目的为主，预计自住购房将达到70%以上，主要以年轻人、乾州新区和吉凤工业园区公务人员为主，购房改善居住环境占20%的将以在外地务工人员为父母、子女购房为主，购房*保值的约占10%，在通货膨胀没有下降的情况部分人群还是会通过一次性付款方式购房来实现保值，主要以在吉首老城区购买用来居住和出租为主。

　　预计商品房销售竞争更加激烈，营销策略进一步丰富，优惠力度会有所加大，开发企业主要以回笼资金和降低银行贷款为主。

　　2012年在乾州新区和吉凤工业园区的定向开发和团购会进一步增多，在吉首行政区向乾州新区和吉凤工业园区迁移的大环境下，各个行政事业单位都热衷于定向开发和团购，可以预计2012年州级公务住宅区约4000套、吉首教育局的教师公寓2000套的建设都将开工建设，加上零散的一些项目2012年团购和定向开发的项目会达8000套左右。这对吉首的房地产市场将造成重要影响：

　　⑴确保了2012年的开发量和*额，约8000套的住宅的开工建设需要大量资金，将有力的拉动房地产业和相关行业的就业，从而确保了房地产业的繁荣。

　　⑵大量的定向开发和团购项目会减少很大一部分有购房意愿的人群向市场购买商品房，预计会对部分商品房项目造成一定冲击。

　　⑶增加了购房人数，参加团购和定向开发的人群中有一部分原本并不计划购房，但是优惠的价格和良好的环境也会吸引这部分人参加到购房行动中来，从而增加住房的交易量。

　　⑷大规模的集中开发，将减少土地储备，从而拉高土地价格增加商品房开发的成本，在资金紧张和销售不畅的情况下开发企业必然会减少买地和新增项目。

　　2011年的CPI一直居高不下，远高于国家控制的上限，贷币购买力不断下降，在住宅*性降低的大形势下，必然给商业地产带来*热。从2011年中铁世纪山水项目的商业开盘情况来看，商业门面的销售火爆，均价达到了2万元/㎡，购买力大大超出预期，取得圆满的成绩。

　　预计在2012年将上市的几个大型商业项目，如财信商贸核心商业门面、屹立龙城商业门面以及五交化的商业门面都有望取得成功的销售业绩，价格将进一步上涨，销售量也将比2011年大大增长，部分优质的门面的销价突破5万元/㎡。商业地产的投入使用必将有效拉动就业和税收的增长，对保持吉首市经济增长和经济活力起到不可替代的作用。

　　但是商业门面销售价格的上涨，必然对租赁市场造成影响，租金也将进一步上涨，在2011年售租比(指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值)已经达到300：1的基础上会进一步放大，*价值相对变小。

　　吉首地区特别是老城区存的商业项目布局不合理，过于集中，密度过大，停车位数量过少，城市交通不发达等不利因素都对老城区商业项目地开发、出租、使用造成了严重影响。可以预计，经过2012年和2013年密集性地开发和销售，开发量和销售量将会达到顶峰，2014年之后老城区商业项目将步入下行通道。