原标题：复盘2018年450次房地产调控：中国各线城市买房的门槛发生了哪些变化？

　　对于我国房地产市场而言，2018是名副其实的调控年。严密的政策宛如天网一般地往下铺，试图套住所有蠢蠢欲动的投机者，一律禁绝所有炒房的投机行为。

　　那么，施政的结果与施政的初心又契合了多少呢？调控次数与房价变动的对比或许可以为这个问题提供一个粗显的答案。

　　据中原地产研究中心统计，2018年全年房地产调控政策一共出台450条，意味着在220多个工作日里，全国各地平均一天要发布2条政策。2017年全年是250条。

　　密集的政策调控从2018年的第一周就迫不及待地开始了。起因是远在西北的省会城市兰州在限购8个月后，于2018 年1月5日宣布区域松绑购房限购，不再要求一年社保和纳税证明。三天后，合肥市称2016年11月之前出让地块不限价，南京和成都先后发布人才落户新政，4 0岁以下本科可以直接落户买房。

　　这场由西北向中部和南部快速传导的松绑接力赛，让承担规范全国住房和城乡建设管理秩序责任的住建部嗅到了不妥，紧急召开发布会，强调坚持房地产调控目标“毫不动摇”。

　　去年7月31日召开的中央政治局再次提出“坚决遏制房价上涨”，之后三个月里，193条调控政策密集发布，不断提高买房门槛。

　　尽管房地产调控收紧政策汹涌而来，但二线城市放松落户政策也一样来势凶猛。数据显示，2018年前5个月，已经有13个二线城市发布宽松的新政策，吸引人过去落户。这一抢人大战在天津加入的5月达到高潮：5月16日天津市公布了宽松的“海河英才”落户政策，不要求工作、住房、社保，40岁以下的本科生可以直接在手机上填表落户。一天时间里，天津市引来30多万人申请落户，之后天津有关部门不得不在72小时内4次修订政策，抬高落户门槛。

　　落户关系到一个人的医疗、社保、以及子女教育，也是地方政府调控地产投资的最直接手段。根据国家统计数据，到2018年7月，70个大中城市房价有66个新房和二手房均价都在上涨，为两年来最高水平。

　　为了更细致地考察过去一年不同城市在房地产调控政策和人才落户政策之间的差异，我们挑选了10个比较有特点的城市，其中既有严控城市总人口的北京；也有因为人才新政，抢夺年轻人的天津、西安，武汉；还有执行摇号政策，带着几百万乃至上千万意向金才有资格买房的杭州、深圳。

　　对这些城市的调控政策一一梳理发现，限售年限增加，暂停企业购房等调控方法被用到了更多城市。2018年新增的调控方式也不少，比如西安、长沙、武汉出台的摇号政策、杭州最高1700万的巨额意向金、武汉向人才发出购房8折的优惠政策。

　　一个值得关注的现象是，不同级别的城市在这场密集的房产调控和人才争夺战中扮演着不同的角色。

　　人才落户政策出台早、力度大，一年连续5次放宽的西安，抢人力度都被编成了段子：在西安站转个车都能被警察带回派出所落户，还能报销火车票。当然，政策放宽的影响是明显的，实施人才新政以来，西安市户籍人口增加了155万，武汉三个季度大学生落户20.5万人，是一年前的2倍。

　　门槛一度从武汉、成都的“本科生先落户再就业”放宽到沈阳、呼和浩特、南昌“中专学历就可以落户”。2017-2018年，除了重庆以外的所有29个二线城市都出台了放宽程度不同的人才政策。

　　不止是落户，迫切的二线城市开始用补贴吸引人才。南京面试安排住宿报销车票，更直接的城市给出了补贴标准。

　　海南省针对买房租房的补贴，硕士生每月为2000元，本科生每月则为1500元，连续补贴3年。合肥本科生每年住房租赁补贴达到1.5万元。哈尔滨给落户本科生每月500元的补贴，太原则给到每月1500元。

　　在一个逐渐老龄化的社会，年轻人是稀缺资源。过去10年里，中国20-40岁的人口比例已经在持续下滑。2010 年人口普查显示，80后、90后、00后的人口分别是2.19亿、1.88亿、1.47亿，三十年间萎缩了33%。

　　至少年轻人可以缴纳更多的社保金，这对于支撑城市社保制度的重要性不言而喻。

　　对于房地产本身。人才新政吸引来的年轻人最终转换成上涨的房价和成交量。房企有了维系运转的钱，政府有了稳定的财政收入。

　　相比二线城市热衷抢夺年轻人，首都北京比较淡定，即使面对常住人口的下滑，仍然坚持提高落户门槛。数据显示，从2017年年末开始，北京常住人口开始下滑，结束了持续20年的增长趋势。截至2018年11月，北京城六区人口已经减少74万。

　　北京此前对外地人士限购要求是在北京工作并缴纳社保连续满5年才有资格买房，但并不保证户口。2018年，北京出台积分落户政策，买房之外有了新的落户途径，但门槛颇高。据北京市人社局2018年3月发布的 《引进人才管理办法》规定，“近3年每年应税收入超过前一年全市平均工资8倍的企业高管才可申请落户”，按 2017年北京职工月平均工资8467元计算，意味着月薪达到7万元以上的申请者才符合标准。

　　金融、创业人才落户的门槛更高。申请者所在基金公司运作资本最低需要1亿元，同时要3年内向北京投资5000万元。创业落户也要求企业近3年累计自主投入5000万元以上才可申请。

　　同时公积金贷款政策也在调整，北京开始执行“认房又认贷”的新政，名下有房或有贷款记录都按二套房政策放贷。以前无贷款名下有房或者曾经贷款买过房都将面临贷款额度下降、首付比提高到不低于60%的新政限制。

　　上海则要求缴纳个人所得税累计达到100万元或者投资累计达到3000万元的企业高管才可以申请落户。学历方面落户者至少为博士学历或国家级重大科技项目负责人。

　　位于粤港澳大湾区的三四线套的中海金沙湾小区房价已经达到2.4万元每平米。几乎和旁边的一线城市广州郊区房价接近。

　　佛山只是过去几年里，三四线城市房价疯涨的缩影，但房价上涨并不是因为人口涌入。海通证券研究显示，三四线城市的人口增速一直处于0.3% 左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

　　简单来说，棚改就是把一些年久失修的房子拆除，然后重新安置住户；而货币化，之前重新安置补偿的是房子，现在补偿的是货币，两个拼接在一起就是棚改货币化。

　　实际上，从2005年开始的棚改并没有对房市产生太大刺激。直到央行创设抵押补充贷款（PSL）这一货币政策工具的出现。

　　PSL让地方政府可以利用国家长期低息的资金贷款方式来进行城镇化建设，随着地方去库存的政策明确，货币化安置比率越来越高了，一二线%，但是在三四五线%，有些地区甚至达到了100%。

　　PSL累计发放金额在2015年5月末还只有6459亿元，一年后已经达到 15000亿元。再到2018年9月，PSL期末余额超过32300亿元。

　　大量资金通过拆迁流入到居民手中，再被重新投入楼市之中。这就是三四线城市并没有太多人口流入，房价却被一再炒高的原因。2017年上半年重点 40城地产销量增速仅4.2%、四个一线城市同比下滑的同时，三四线%。

　　但这样持续三年的资金流入在2018年被收紧了。棚改货币化虽然还在进行，但是规模和范围已经大幅减少。2018年8月，PSL资金流入达到全年最低，当月仅补充91亿元，比去年同期的三分之一还少。

　　2018年，在“房住不炒”的政策严控下，大量限价房的上市吸引了无数买房者的目光。湖南、广东、山东、海南、湖北、河北、江苏等12个省，70多个城市实施新建住宅限价销售政策。

　　限价房是指政府事先限定了地块将来房屋销售的最高价和均价，将本该由市场决定的新房价格，变成政府划定的指导价。

　　在新房价格被严格控制住的同时，周边区域的二手房价依然随市场需求增多在上涨，两者价格不可避免地出现倒挂。对于购房者来说，限价房变成投资，买到就是赚到，血拼并不是夸张。

　　去年6月，南京河西的佳兆业城市广场3期开盘，新盘均价为3万元每平米，而根据房天下数据，其1、2期交付的二手房市场均价卖到5万元每平米。意味着按最小的87平米户型购买，转手即可赚到130.5万，如果选到最大的141平米户型，可赚211.5万。

　　为了限制大量涌入新房市场的抢购者，新房摇号政策2017年开始在上海推出，并普及到包括深圳、杭州、西安、成都等8个热门一、二线城市中。

　　在摇号基础上，还出现了“刚需”的新定义。刚需政策目的是为了从炒房者中保护真正需要住房的家庭。

　　刚需、炒房的双重刺激下，参与抢房的大量购房者让摇号变成了比中还低的概率游戏。成都和南京摇号买房政策出来时，曾出现3万人排号抢购1000多套房，每个购房人都带着上百万银行存单排队验资；而南京、长沙部分楼盘摇号中签率仅仅是11.6%、9.5%。

　　2018年5月27日，深圳海上世界双玺花园楼盘被曝出要求有意向的购房者必须缴纳完一笔意向金才能报名摇号，这笔诚意金高达500万元。此外，上海多个楼盘出现超过200万的意向金，而杭州柳岸晓风楼盘甚至达到1700万。

　　意向金是开发商缩减购房者基数、提高中签率的手段。理论上，购房定金的比例不应当超过购房款的20%。而随着房市的火爆，几百万意向金验资，甚至要求全款买房成为开发商自行设立的门槛。

　　随着政府对新房限价，过去可以高价拿地、高价卖房的模式不再适用，对于房地产商来说限价房意味着直接承担了地价上涨的成本压力以及减少了卖房利润。高周转的房地产商急需卖房者尽快支付全款或者更多的首付款来购房，缓解资金压力。

　　成百上千万的现金成为新的购房门槛，不仅要凑齐这笔钱后才有资格摇号购房，还要承担利息的损失。以500万为例，余额宝等货币基金经常能达到 4%的年化利率，那么在开发商处验资15天利息就在8000元左右，1700万的成本约为28000 元。

　　加上平均中签率为9%，购房者至少要参加4次摇号才能将中签概率提高到50%，利息成本要数万甚至十几万。但携带巨款排队验资的人多的是，毕竟新房和二手房倒挂的差价远高于利息的损失。意向金门槛并不能限制住投资人群。

　　截至2018年9月底，A 股3565家上市公司中，有47%、也就是1696家持有投资性房地产。同花顺 iFind 的数据则显示这些公司持有的房屋总市值接近 1.1万亿元，是2010年时的5倍多。

　　不难理解企业的动力。一套房进出动辄50%以上的差价，没什么行业能有这样的利润率。要直达，中国汽车制造业利润率才8%、做奢侈品的路易威登集团去年19.5%。即便是利润率惊人的苹果，在新手机推出的那个季度也“只有”38%——给它组装手机的富士康是1.62%。

　　不少亏损的上市公司，依靠着手中的房产来扭亏为盈在A股是一件颇为常见的事。11月13日中能电气公告拟将公司房产作价6560.23万元转让给关联方中能发展，预计本次交易将增加税前利润3500万元，中能电气2018年前三季度仅实现净利润1864.77万元。

　　干上整整三个季度还没有1天卖房利润一半多，这让更多企业转向炒房。一部分个人炒房者也开始注册公司购房，试图绕过限购政策。

　　《上海证券报》报道称，2018年上半年，海南省企业注册量快速增长，其中 4-6月之间增幅最明显，新增1.6万户，同比增加了52.88%。类似的情况也发生在上海、深圳、北京等房地产热门城市。

　　从2017年至今，北京、西安、长沙、杭州、南京、江阴、上海、深圳等9个城市相继出台暂停企业购房政策，限制企业购买商品住房，海口是最新的一个。

　　现在，这条注册企业购房的门槛正在被严格禁止，长沙规定企业已购买的商品房必须在5年之后才可以转让，北京为3年。上海还对购房企业要求设立5年以上，累计缴税100万，目的就是为了过去几年里限制靠企业购房绕开限购政策的购房者。

　　企业购房的税费远高于个人购房，假设企业和个人同时买入一套住宅，面积100平米，买入价1000万元，持有5年后以2000万元卖出，企业至少交551.83万元税费、个人则为47万元。至于现在买房5年后能不能涨那么多，就是另一回事了。

　　2018年最后一个引起巨大反响的调控政策是12月18日，山东菏泽宣布取消去年所制定的售房后需至少满 2 年才可交易的政策规定。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，新政开启房市松绑的第一枪。

　　多年来中央政府对于地产的收紧和放松，几乎都是全国步调一致。2005年的新老国八条，随后的国六条，国八条都是全国性的指导意见。2008年调控是靠首付比和贷款利率，央行一年内三次下调贷款利率。2010年以后加入了社保、个税缴存年限、户口、婚嫁等条件，再到后来的限售、限贷都是全国性政策。随着2018年三大地产商销售面积增长停滞、地方政府土地流拍加大，新的区域性调整变得更普遍，所谓“一城一策”。

　　菏泽限售松绑几乎同时，珠海放宽外地户籍购房社保年限、广州在去年12月19日官网发文松绑商铺、办公物业的限购令。

　　和2018年年初，兰州、合肥、南京政策出台时一样，这三个城市的政策也都被解读为楼市新一轮的松绑。

　　分析人士指出，在高频度且强有力的调控政策轮番上阵后，楼市“高烧”还是得到了控制。虽然目前已有回调趋势，但在2019年，坚持“房住不炒”、构筑住房长效机制仍将是住房金融市场的指导性原则；而去年底前召开的中央经济工作会议所强调的“因城施策”原则，则将给予地方政府楼市调控更大的灵活度和自主性。