请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 详解预售制—— 政策分析及国际经验借鉴 市场表现 5783.55 5154.00 4524.46 3894.91 3265.37 2635.82 房地产 海通综指  中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建 设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房 预售制最早起源在 1956 年香港。1994 年 11 月，我国颁布《城市商品房预售管 理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即 “ 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售...

　　请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 详解预售制 政策分析及国际经验借鉴 市场表现 5783.55 5154.00 4524.46 3894.91 3265.37 2635.82 房地产 海通综指  中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建 设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房 预售制最早起源在 1956 年香港。1994 年 11 月，我国颁布《城市商品房预售管 理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即 “ 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的 2017/10 2018/1 2018/4 2018/7 资料来源：海通证券研究所 相关研究 《房地产行业 2018 年 1-8 月数据点评： 行业资金面持续改善，等待旺季冲量情 况》2018.09.16 《房地产行业 2018 年中报综述：集中度 继续攀升，行业杠杆和负债水平上行》 2018.09.03 《否极终会泰来，兼谈地产投资时钟》 2018.08.20 商品房计算 ，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确 定施工 进 度和 竣 工交 付 日 期； ； 商品房 预 售实 行 许可 证制度 度”）。2001 年 8 月，《建 设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，加强了预售监管和 惩戒措施。2004 年 7 月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决 定》发布，进一步细化预售证流程和网签。  中国预售制度的利弊参半，但越是核心城市预售制度越严格。除了上述预售的 基本规定，不同类型城市预售标准在此基础上有所加码。经过我们的统计发现， 核心城市的商品房预售条件规定往往比较严格，而三线城市的商品房预售条件 规定相对宽松。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加大住 房供给，但也容易制度缺陷和监管的不到位，造成市场纠纷和金融风险。  海外预售制情况分析。预售在英美和亚洲发达国家和地区是比较普遍的一种销 售模式，但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下，多数是 在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通 过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款（英美购房者购买期房时通常在 交房前只需要支付 10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管 而不是开发商账户。开发商在没有交房之前不能使用定金；而香港、台湾和新 加坡的开发商可以根据工程进度提前分期获得大部分房款）。  定性和定量分析预售制度变化与对行业影响。我们认为，预售许可证影响了市 场的供给。预售合同登记备案影响了银行放款。预售款专用有利于促进原有项 目的开工建设。我们认为，预售制度如果愈发严格，预售时间的推迟会对房企 造成以下影响：1 ）销售净利润率、IRR 下行；2 ）现金流压力变大，现金流回 正时间拉长。 一旦预售制度发生变化，房企可能的应对措施如下： 1 ）加快施工 节奏； 2 ）提高销售单价； 3 ）拿地更加审慎，减低土地出价。此外，制度变化 对行业的影响： 1 ）供应结构改变，预售制度调整对接下来两年的新增供应产生 负面影响，如果拉长时间看对未来长期供应影响不大； 2 ）房企整体资金面受影 响，体现为回款速度变慢或者资金成本上升； 3 ）投资、新开工意愿下滑。 同时 我们采取案例分析方式对以上问题进行定量分析。  商品房预售制未来演变的分析。如果预售制度需要变动，我们认为应该因城施 策去匹配城市的取证库存及未来两年土地供应计划，且不宜一步到位，应逐步 趋严。对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取 新老划断的模式。对于短期库存较多的城市来说，更适宜采取的是加大去库存 的力度，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规 定是否可以进行预售也是可选择的过渡方式。  风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 行业研究/房地产 行业深度报告 证券研究报告 2018 年 10 月 15 日 投资评级 优于大市 维持 投资要点：