这个理论最早出现在《房地产周期》一书中，由作者任泽平先生及其团队提出的。除了人口、土地、金融政策对房地产的影响，还有没有什么因素可以影响房地产市场的发展？当然有，房地产调控政策就直接地影响着房地产市场动向，每一次调控都会引起市场波动，最后很有可能发生合同违约、维权行为。

　　2016年12月31日西安市人民政府《关于进一步房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》

　　通知内容：（第七条）严控投机炒房。自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区范围内只能新购买一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　2017年4月18日西安市人民政府《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》

　　通知内容：（第一条）自本《意见》下发之日起，将住房限购范围调整为城六区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。在限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。（第三条）首套房贷款的首付比例不低于30%，二套房不低于40%，第三套停贷。本《意见》下发之日前，已经签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。

　　2017年6月28日西安市人民政府办公厅《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》

　　通知内容：（第一条）2017年4月18日以前，在城六区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购买之日（以商品房买卖合同网签时间为准）起满5年方可上市交易；在上述限购区域内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。（第二条）自2018年6月28日起，在限购区域内购买商品住房和二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明。

　　2017年7月6日西安市住房保障和房屋管理局针对《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》的政策解读2017年9月13日西安市人民政府《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》

　　通知内容：（第三条）暂停向已拥有2套住房的本市户籍居民家庭和已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭售房。公积金贷款额度降到65万，缴存时间提高到1年，并停止办理试行的商转公业务。（第四条）严格商品房价格管控。

　　2018年6月23日西安市人民政府办公厅《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》

　　通知内容：（第三条）在住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年，或商品房网签合同满3年且取得《不动产权证书》的方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。（第四条）暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

　　2019年6月20日西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》

　　通知内容：（第一条）从市外迁入的户籍居民家庭，应落户满1年或在本市连续缴纳12月的社会保险（或者个人所得税）。（第二条）非本市户籍居民家庭，能够提供5年以上的社会保险（或者个人所得税）。（第三条）将临潼区纳入限购范围内。

　　2020年11月30日西安市住房和城乡建设局《关于进一步加强房地产市场调控的通知》

　　通知内容：在限购区域内，提高二套房商业贷款、公积金贷款首付比例。①商业贷款：首套贷款未结清，二套首付不低于60%；②公积金贷款：结清首套才能第二次使用，首付比例不低于50%。

　　2020年12月14日西安市住房和城乡建设局针对《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读2021年3月15日西安市住房和城乡建设局《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》

　　通知内容：①加强购房资格核验：购房人骗取或规避限购政策的，本人及其代持人员5年内不得购房；②加强购房资金核验：严禁使用信用贷、消费贷、首付贷等违规金融产品和服务。

　　2021年3月30日西安市人民政府办公厅《关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》

　　通知内容：（第四条）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）；（第五条）住房限购区域内，商品房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》满5年的方可上市交易；（第六条）将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

　　2021年7月8日西安市住房和城乡建设局《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》

　　通知内容：（第三条）将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。（第四条）对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

　　2021年7月9日西安市住房和城乡建设局针对《关于发布二手住房成交参考价格发布机制的通知》和《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》的政策解读2021年8月30日西安市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

　　通知内容：（第四条）经批准引进的E类人才在我市已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房；（第五条）夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。离异后再婚的，以新家庭为单位执行住房限购政策；

　　2021年8月31日西安市住房和城乡建设局针对《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》的政策解读2022年5月28日西安市住房和城乡建设局《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》

　　通知内容：（第三条）①商品住房《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；②二手住房《不动产权证书》满2年的，可上市交易。（第五条）调整住房公积金贷款首付比例。首次贷款不低于20%、25%；第二次贷款不低于25%、30%。（第六条）调整住房公积金贷款最高额度。个人不超过65万元，夫妻不超过85万元。（第八条）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待.（第九条）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

　　2022年8月19日西安市住房保障工作领导小组发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》

　　通知内容：（第九条）出租人的权利和义务。住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

　　2022年11月19日西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》

　　通知内容：（第三条）人才引进的，无须提供社会保险或个人所得税；（第四条）二孩及以上家庭在限购基础上可新购1套住房，列为“普通家庭”类别。（第五条）临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

　　以上就是西安市发布的14次房地产调控通知，为了方便对比调控前后的变化，我们把它汇总成一张表格。

　　从上面的时间轴和表格中可以看出，自2016年年底开始调控以来，西安市的房地产市场已经经历了14次政策调控。

　　限购区域：城六区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区）、长安区、行政管理区域，以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地开发区规划区域；

　　非限购区域：临潼区、西咸新区以及西安周边（高陵区、阎良区、鄠邑区、周至县、蓝田县）区域。

　　另外，①在限购区域内，“以租换购”可额外增加一套购房资格；②二孩及以上家庭可新购一套住房。

　　西安市户籍：首套房为新建商品住宅的需在购房前落户满1年，首套房为二手住宅的落户即可买房；第二套房，落户需满3年。

　　非西安市户籍：持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月连续缴纳社会保险或个人所得税，可购买1套二手住宅；购房之日前2年连续缴纳社保或个人所得税（已连续缴纳5年社保/个税的，可按照原政策执行），可购买1套新建商品住宅。

　　2021年“3.15通知”明确要求，加强购房资金核验。严禁使用信用贷、消费贷、首付贷等违规金融产品和服务。

　　2021年“8.30通知”第五条规定，夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。离异后再婚的，以新家庭为单位执行住房限购政策。

　　二手住宅：商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或者《不动产权证书》满2年。

　　商业贷款：①首次申请商业贷款，首付比例不低于30%；②首次已结清，再次申请商业贷款的，首付比例不低于40%；③首次未结清，再次申请商业贷款的，首付比例不低于60%。

　　公积金贷款：①首次申请公积金贷款，首付比例不低于20%、25%；②结清后第二次申请的，首付比例不低于25%、30%；③个人缴存最高贷款65万，双职工缴存最高贷款85万。

　　新建商品住宅：2017年“9.13通知”第四条规定，严格商品住房价格管控；

　　二手住宅：2021年“7.8通知”第三条、第四条规定，将二手住房成交参考价格作为参考依据，对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

　　2018年“6.23通知”第七条规定，房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。第十、十一条规定，意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房；意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。

　　2017年“6.28通知”：通过司法裁决，直系亲属间赠与、继承，以及申请退出的经济适用房不受产权年限的限制；

　　2019年“6.20通知”：退伍转业、家属随军的落户家庭，不受落户时间和年限的限制；

　　2022年“5.28通知”：①在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行；②本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待；

　　2017年“9.13通知”、2022年“11.19通知”：经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

　　2021年“3.15通知”明确要求，加强购房资格核验。购房人骗取或规避限购政策的，本人及其代持人员5年内不得购房；