2020年初新冠疫情冲击楼市，但随着疫情逐步得到有效控制，市场活力逐步恢复，北京楼市快速复苏并逆势上扬。2021年，北京地产市场走势又将如何？

　　疫情缓解后新房市场快速恢复，全年成交规模创近四年新高。上半年受新冠疫情冲击影响，北京整体成交量同比降幅达四成；4月底疫情防控等级下调，前期积压的需求集中释放，叠加学区房政策刺激下的学区房置换需求带动，新房市场快速恢复。在供应端持续改善带动下，单月成交规模呈上升态势，全年累计成交规模达721.99平，同比小幅回升3%，创近四年成交规模新高（数据来源：克而瑞）。

　　新冠疫情冲击下，改善型需求持续释放，叠加不限价地块项目逐步入市，二三季度中高端产品及豪宅市场表现较好，带动成交均价结构性上涨；随着不限价地块项目的逐步入市，限竞房性价比凸显，刚需购房者积极入市，叠加限竞房供应改善带动，四季度限竞房成交规模创新高，在一定程度上平抑了成交均价上涨态势。全年来看，北京商品住宅（不含保障房）成交均价为46,932元/㎡，同比结构性小幅上涨2%，创近五年新高（数据来源：CREIS中指数据）。

　　从区域成交规模来看，近郊六区已成北京商品住宅（不含保障房）成交主力区域，中心城区及远郊区成交规模同比降幅明显，商品住宅市场由中心城区、远郊区向近郊区聚拢，近郊市场集中度进一步提升。2020年近郊六区成交420.39万㎡ ；占比达58.2%；其中，大兴、昌平、顺义等区域累计成交均超80万㎡，居北京各区前三；从区域成交变化来看，近郊六区成交规模均不同程度上涨，整体同比上涨28%， 其中昌平、通州成交规模同比分别上涨63%、30%，涨幅居全市各区前二；中心城区及远郊区成交规模同比降幅明显，中心城区整体同比下降20%，其中朝阳、丰台同比降幅接近30%；远郊区域整体同比下降18%， 其中延庆同比下降60%，降幅居全市首位（数据来源：中指研究院）。

　　2020年商办市场成交同比量升价稳。整体来看，2020年北京商办类市场累计成交177.78万㎡，月均成交约15万㎡，同比上升31%，其中，12月成交套数大幅增加，带动整体成交规模回升。成交均价方面，2020年商办产品整体成交均价为30,671元/㎡，同比微涨1%。供应方面，2020年北京商办类产品累计供应规模为323.18万㎡，同比 9%。成交均价方面，2020年商办产品整体成交均价为30671元/平方米，同比微涨1%（数据来源：克而瑞）。

　　从成交绝对量来看，2020年通州区、丰台区、大兴区、朝阳区商办类产品成交量相对较大， 成交面积均超20万㎡，占比均超10%（数据来源：克而瑞）；从成交变化来看，2020年延庆区、朝阳区、西城区、密云区、昌平区和门头沟区等区域商办类产品成交量同比大幅提升，东城、石景山区等区域成交量明显下滑。

　　趋势一：随着非首都功能及主城区人口疏解持续推进，未来近郊区域商品住宅市场集中度或将进一步提升

　　自2018年北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》明确提出“限制四环以内的各类用地调整为住宅商品房用地”以来，北京宅地供应逐步导向近郊区。随着北京城市总规逐步落地执行，城市轨道交通、医疗、教育等配套资源逐步向外围延伸或转移，带动置业需求逐步向近郊聚集，近郊商品住宅成交规模占比由2019年的47%上升至2020年的58%。未来随着非首都功能及主城区人口疏解持续推进，近郊区城市配套及区域基本面将逐步改善和提升，或将承接更多主城区外溢人口、分流远郊区人口，未来近郊区域商品住宅市场集中度或将进一步提升。

　　近两年北京商品住宅用地供应结构发生根本性改变，不限价地块成交规模占比逐步上升。2020年不限价地块成交规模占比由2019年的25%上升至75%，成北京宅地市场成交主力（数据来源：中指研究院）。2021年伴随不限价地块项目逐步入市，商品住宅市场将由限竞房、共产房主导的市场向纯商品房市场转变，叠加不限价地块楼面均价走高影响，未来商品住宅市场将逐步趋向中高端化发展。

　　预计2021年北京新房市场成交规模将仍处高位，价格或小幅上涨。一方面，宅地供应平稳，伴随不限价地块项目入市逐步增加，新房供应量及供应结构将不断改善，叠加改善型需求释放、部分刚需获取票房资格入市，将在一定程度上支撑市场规模；另一方面，不限价地块项目入市将结构性拉高房价，或在一定程度上带动部分限竞房去化，助推成交规模上涨，综合来看，预计2021年北京新房成交规模仍将处于高位。

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