保利地产（600048）快评：底部前瞻性的“买入”建议正逐步得到市场认可

　　保利地产是国信区瑞明地产团队2017年重点力推的品种之一，我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇保利地产的研究报告《销售持续增长，股东回报计划彰显信心》，建议“买入”，今年以来累计发布保利地产研究报告5篇，报告发布期主要集中在股价位于底部区间的上半年，其中最重磅的一篇研究报告是2017年6月12日发布的、近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告——《和者筑善，一主两翼》。

　　从保利地产的股价走势看，投资者对我们的“买入”建议是由将信将疑到逐步认可，经历了一番曲折和反复，我们今年刚开始建议机构投资者“买入”保利地产的时候，由于保利地产在2016年行业繁荣阶段的合同销售口径及损益表口径的增长并不显著，机构投资者普遍担心公司销售口径能否在今年行业销售增速大幅不及去年的情况下还能否有增长，亦怀疑公司未来几年的增长潜力，同时也忽视了保利股价所隐含的极大安全边际，所以刚开始普遍不太认可我们的“买入”建议，保利的股价走势也是一波三折。

　　价值发现虽会迟到，但终究仍未曾缺席。从保利股价底部逐步抬高、最终于近期创下年内新高、自年初至今累计涨幅达47.8%的走势看，我们的前瞻性研究还是逐步获得了市场认可。

　　公司2017年12月22日发布公告，董事会审议通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与，公司董事、监事不参与跟投。

　　此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破，灵活性向民营企业看齐，契合十九大报告中“改革国有资本授权经营体制……促进国有资产保值增值，推动国有资本做强做优做大”的要求，同时也将促使跟投人员在投资项目时更加审慎，绑定公司与员工利益，既利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长，也符合中央经济工作会议提出的“高质量发展”思路，为未来持续发展夯实有利基础。

　　2017 年11 月，保利地产董事会审议通过了《关于收购保利（香港）控股有限公司50%股权的议案》，公司拟以约23.8亿元收购保利集团持有的保利香港50%股权，并承接约27.7亿元的债务，目前该议案已经股东大会审议通过。

　　公司表明，此次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合，且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发，以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争，符合我们此前的预判。交易完成后，保利地产将分享保利香港的未来收益，并进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。

　　我们在2017年6月的深度报告中已提出，保利置业与保利地产的项目区域布局划分不明显，存在一定的“同业竞争”关系，但保利地产作为保利集团的重要地产开发平台，占集团地产业务量的86%，在国企改革进程的不断推进下，若能通过国改将保利地产与保利置业整合，实现资源优化与效率提升，将极大地提升公司整体实力，并且也符合国企改革的大方向。

　　2017 年1-11月，公司实现销售面积1991.85万平米，同比增长39.53%；实现销售额2742.74亿元，同比增长45.16%。销售均价13770元/平米，同比增长4.03%。公司“城市群战略”效果显著，2017年1-11月市占率较2016年末提升0.59个百分点至2.38%，符合我们“行业集中度在行业降温阶段加速倾向龙头企业”的判断，预计公司2018年在行业当前调控环境下仍能保持增长。参考克尔瑞榜单，公司1-11月销售额排名第5，行业地位领先。

　　扩张积极，重点布局二线月，公司累计拿地项目约159个，拿地金额约1405亿元，计容建面约3117万平米；拿地面积/销售面积约为1.56，扩张步伐积极；拿地项目主要分布在二线城市。

　　我们在6月12日的深度报告已经向投资者分析了公司股价的安全边际，当时未考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值，仅考虑2016年末1.14亿平米总可售建面并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元，WACC取11%，得出RNAVPS（每股重估净资产）为18.01元，P/RNAV为0.7，安全边际较高；在A股的千亿市值房企中，保利地产PB、PS及2017动态PE均最低，估值低廉，预计2017/2018年EPS为1.16/1.5元，对应PE为11.3/8.7X，维持“买入”评级。