2022年房地产市场形势之严峻较上年更甚，一季度受2021年末开始的政策宽松趋势的影响，市场表现有所抬头，但之后伴随疫情持续散发、经济低迷、市场信心与预期不振等多重因素影响，市场进入持续下行走势，自2022年4月以来房地产开发投资累计同比基本为负增长，根据国家统计局最新数据，2022年1-11月全国房地产开发投资完成额为12.39万亿元，同比下降9.8%，其中住宅投资下降9.2%；1-11月商品住宅销售面积同比下降26.2%，销售额下降28.4%。

　　与市场的低迷表现相对的，是全年政策基于“房住不炒”主基调下的因城施策、定向宽松，前三季度政策放松主要面向支持需求端的刚性、改善性住房需求，在供给端强调满足合理融资需求，更多是以“保交楼、保民生”为主要目的。9月以来，伴随“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”的定调，一系列力度更大的财政金融支持政策出台，进一步向市场释放积极信号。

　　今天，就让我们一起回顾2022年房地产政策“八大关键词”，把握年度政策趋势。

　　2022年“房住不炒”仍然作为楼市调控主基调贯穿全年，但与此同时，各地因城施策，充分利用政策工具箱，全年全国各地发布楼市调控政策超千余条，需求端主要涉及住房公积金与商业信贷支持、多孩养老家庭支持、人才住房支持等方面，供给端主要涉及预售资金监管优化、合理融资需求支持、提升房企流动性、商品房销售支持等方面。以下我们简要回顾2022年月度代表性调控政策。

　　从全年因城施策重点关注对象来看，更多定向于支持刚性、改善性住房需求群体。信贷政策方面全年三次降低贷款市场报价利率、两次降低存款准备金率，实施差异化信贷支持。7月28日，中共中央政治局会议提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”；9月末中央层面接连发布“两息一税”三项宽松政策，进一步助力刚需与改善性需求的释放。

　　2021年下半年以来，国家层面持续强调保障房地产平稳健康发展、保障住房消费者合法权益、注重出险房企项目纾困。但受市场持续下行影响，2022年6月以来爆发席卷全国的强制停贷潮，其后中央层面提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，并首次将“保交楼”写入政治局会议中。

　　11月中旬，央行与银保监会联合发布房地产“金融十六条”，即《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（银发〔2022〕254号）》，针对供需两端提出六大方面共计16条信贷支持性政策，市场反响热烈，其中针对房企信贷支持，明确强调国企、民企一视同仁。据不完全统计，“金融十六条”发布以来，银行机构向向房企授信总额度累计近5万亿元。

　　11月末，随着证监会回应房股权融资支持政策启动施行，针对房地产信贷、债券、股权融资的三支箭均已落地，有望进一步化解房企危机。12月21日，证监会会议提出“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组”，该举措为非上市房企再增添一条新的股权融资渠道。

　　2022年我国保障性租赁住房发展持续拓展，从年初为鼓励金融机构大力支持保障性住房租赁项目而提出不将保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，到4月份全国首个保障性租赁住房REITs项目（深圳市人才安居集团项目）正式报送发改委，2022年已有4只保障性租赁住房REITs正式上市发行。12月8日，证监会副主席在中国REITs论坛2022年会上指出，将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，同时研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

　　2022年全国多地探索存量房领域更加高效有保障的新交易模式，如深圳、广州、珠海、南京、济南等城市推出二手房“带押过户”模式，北京全面试行卖一买一“连环单”业务并行办理，贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式，均对提高房屋交易效率、降低购房成本与中间环节风险产生积极作用与保障。

　　自2011年《政府工作报告》中较早提出“加快健全房地产市场调控的长效机制”，十多年来，建立健全房地产发展长效机制被反复、持续的强调；2021年12月中央经济工作会议首次重点提出“探索新的发展模式”，2022年12月中央经济工作会议提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。从前期实践来看，无论是长效机制还是新发展模式的形成，都不是一蹴而就的，在当下房地产行业结构转型时期，持续探索完善房地产长效机制与新发展模式的内涵、功能与构成，也成为一项更加重要的议题。