纵观整个2020年，国内在新冠肺炎疫情防空方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。

　　随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等。

　　以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，本文总结了商业地产市场的七大新兴趋势。

　　当前，在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。

　　在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等。无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。

　　数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。

　　高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。

　　新冠肺炎疫情对办公市场造成了深远影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。例如，2020年开始下滑的共享办公空间就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇。此外，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。

　　从全球市场来看，近年来共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠肺炎疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。

　　普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。

　　总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。分散型工作场所的任何大规模变化，必然会导致副中心办公空间需求的上涨，还会促进更多二级中央商务区的发展。

　　与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施受到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。

　　不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。

　　在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。

　　总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为线

　　追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5～10万平方米的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。

　　数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万平方米的购物中心数量最多，占比48%；2至5万平方米的购物中心数量占比约30%；10至15万平方米占比约17%；15万平方米以上占比约5%。与2018年同期相比，5～10万平方米规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。

　　总体来看，5～10万平方米的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式。一方面是市场经济自主选择下的产物，另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。

　　酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情暴发后，国际旅游业陷入停顿。国内疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠肺炎疫情暴发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。

　　基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂”一族中悄然兴起。

　　和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型”的路子了。

　　在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的“热搜”。通常，轻资产化是指从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。

　　万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。

　　2020年，多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。

　　从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格；从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感；从开发商视角来看，轻资产模式通过资本市场的手段来，以较少的自有资金撬动大量社会资金投资项目，拓展融资渠道，还不用承担过重的资金压力及风险。

　　更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。

　　2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公募REITs正式出道。

　　在疫情期间放开金融市场，可见政府对公募REITs提振市场、维稳经济抱以的期待。截至目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。

　　那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。

　　以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。

　　由此可见，公募REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公募REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。